Состояние жилищной сферы в Российской Федерации.
Новый подход к формированию жилищной политики
(Аналитический обзор)
Авторский коллектив:
Н.П.Кошман, президент Ассоциации строителей России,
К.К.Глинский, заместитель директора Департамента рынка доступного жилья и ипотеки, почетный строитель,
В.Н.Пономарев, вице-президент, директор Департамента рынка доступного жилья и ипотеки, доктор физико-математических наук, профессор
«Считать задачу по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем главным приоритетом строительного сообщества»
Из Хартии строителей России
«Если Правительство обеспечивает процесс приобретения жилья в личную собственность, то оно выполняет обязательство перед своими гражданами и расширяет возможности их участия в процветании государства»
Ф.Рузвельт
С момента принятия в 1957 году постановления ЦК КПСС и Совета Министров СССР «О развитии жилищного строительства в СССР» прошло полстолетия.
Дореформенная политика в жилищной сфере строилась на жестком государственном регулировании жилищных отношений, основанном на бюджетном финансировании жилищного строительства и государственной системе распределения построенного жилья.
В 1980 году жилье, находящееся в личной собственности, составляло 33,3 процента от всего жилищного фонда (1861 млн.кв.м.), в том числе в городах - 19 процентов и в сельской местности - 66 процентов соответственно от городского и сельского жилищных фондов.
В соответствии с Конституцией СССР 1977 года, право граждан на жилище обеспечивалось развитием и охраной государственного и общественного жилищного фонда, содействием кооперативному и индивидуальному жилищному строительству, справедливым распределением под общественным контролем жилой площади, предоставляемой по мере осуществления программы строительства благоустроенных жилищ, а также невысокой платой за квартиру и коммунальные услуги.
Новые экономические отношения, базирующиеся на рыночных принципах, коренным образом изменили подходы к жилищной сфере.
В 1993 году Конституция Российской Федерации закрепила за государством обязанность поощрять жилищное строительство и создавать условия для осуществления права граждан на жилище. При этом появилась новая существенная оговорка: «... малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственного, муниципального и других жилищных фондов (статья 40)».
Бесплатная передача в собственность граждан занимаемых ими в государственном и общественном жилищных фондах жилых помещений (приватизация) позволила в короткие сроки сформировать огромный слой собственников недвижимости, которая впоследствии и стала основой существующего рынка жилья.
Уже в 2000 году доля жилищного фонда, находящегося в собственности граждан, составила 58 процентов (1620 млн.кв.м.). За последующие пять лет этот показатель достиг 73,7 процентов и превысил аналогичный показатель большинства развитых стран мира, что явилось результатом изменения государственной жилищной политики и отказа государства от прямого финансирования массового строительства жилья.
Если в 1990 году площадь жилья, построенного населением за счет собственных и заемных средств составила 6,0 млн.кв.м. из 61,7 млн.кв.м. построенного жилья с учетом сельской местности (9,7 процентов), то за десять лет эта доля увеличилась до 41,6 процента, а в 2006 составила 47 процентов, что демонстрирует, начиная с 90-х годов, стремительный уход государства из этой сферы экономики.
С 1987 года к настоящему времени доля государственного жилищного фонда сократилась с 80 до 15 процентов. Если в 1990 году 14 процентов семей из числа состоявших на учете в качестве нуждающихся получили новые квартиры, то в 2005 году эта доля составила только 4 процента.
Таким образом, по сравнению с серединой прошлого века, изменения, произошедшие к началу нового столетия в политическом и экономическом устройстве нашей страны, существенно повлияли на все составляющие жилищной сферы.
К сожалению, на первом этапе формирования новой законодательной базы не были логически завершены процессы реальной передачи собственникам помещений в управление многоквартирных домов и прилегающих земельных участков.
Даже сейчас, через два года после принятия Жилищного кодекса Российской Федерации реально не закончено организационное разделение функций по управлению и обслуживанию жилищным фондом.
После существенного прорыва в области жилищного строительства 60 - 80-х годов, в XXI век Российская Федерация вошла, неся на своих плечах груз проблем, накопившихся в жилищной сфере за прошедшие десятилетия, и достигших критической массы.
Катастрофическое состояние жилищного фонда, крайне неудовлетворительное состояние системы жилищно-коммунального хозяйства, почти повсеместное аварийное состояние инженерных сетей и коммуникаций, низкая платежеспособность подавляющей части населения - вот главные проблемы, которые с каждым днем все сильнее влияют на социальную стабильность в обществе.
Давно нет необходимости кого-либо убеждать в экономической и социальной значимости жилья.
Сейчас восемь человек из десяти в перечне понятий своей состоятельности на первое место ставят наличие благоустроенной квартиры или личного дома. Почти сорок лет назад даже известный отрицательный персонаж популярнейшего фильма «Белое солнце пустыни» Абдулла, характеризуя свое понимание счастливой старости, «хороший дом» поставил на первое место.
К началу перестройки в СССР в очереди на получение жилья стояло 14 млн. семей (около 40 млн. человек).
Наибольшее число нуждающихся находилось в РСФСР - более 8 млн. семей. При этом 17 процентов всего жилищного фонда России (30 млн. кв. м.) составляли ветхие и аварийные строения, более 14 процентов государственного и муниципального жилищного фонда нуждалось в неотложном ремонте.
Какие же изменения произошли в жилищной сфере за последние двадцать лет?
Из 19 млн. жилых строений, составляющих общий обьем жилищного фонда России (2,956 млрд. кв. м.), более 60 процентов - старше 30 лет.
Ветхий и аварийный фонд вырос в четыре раза (до 120 млн. кв. м.) и продолжает расти со скоростью 20-24 млн.кв. метров в год. Только в 2006 году в старых домах произошло несколько катастроф, последствием которых стала гибель людей.
5,3 млн. семей живут в панельных домах, построенных в 50-60-х годах, нормативный срок эксплуатации которых истек.
5 млн. россиян проживает в многоквартирном жилищном фонде, который требует незамедлительного капитального ремонта.
Около 40 млн. человек ютятся в помещениях, которые в принципе нельзя назвать «жилыми», так как в них отсутствуют элементарные бытовые удобства: от всего жилого фонда 24 процента жилья не имеет водопровода, 29 процентов - канализации, а 20 процентов - отопления. 19 процентов городских помещений не имеет ванной или душа.
В этих условиях, совершенно закономерно, что опрос населения в 100 населенных пунктах 44 областей, краев и республик России, проведенный в марте 2006 года Фондом «Общественное мнение» (www.fom.ru), подтвердил вывод многих экспертов, что жилищный вопрос является одной из наиболее острых социальных проблем.
Две трети опрошенных (65 процентов) полагают, что там, где они живут, население жильем обеспечено «плохо». Каждый четвертый респондент оценил ситуацию как «удовлетворительную», и только 4 процента - как хорошую.
Доля негативных оценок положения с жильем наиболее велика среди сельских жителей (71 процент), а также у респондентов из Сибири (72 процента) и Дальнего Востока (75 процентов).
Даже в Москве половина опрошенных респондентов считает, что население обеспечено жильем плохо.
Только 10 процентов россиян отмечают положительные сдвиги в этой сфере за последнее время, тогда как 28 процентов опрошенных придерживаются противоположной точки зрения - положение дел ухудшается. Большинство же (51 процент) считают, что ситуация в жилищной сфере за последние год-два не изменилась.
Износ основных фондов жилищно-коммунальной инфраструктуры и энергетики практически перешагнул критический порог и составляет 70 процентов. По мнению специалистов уже в ближайшие годы это приведет к возникновению крупномасштабных техногенных катастроф.
Впервые за последние годы в московском, уральском и ряде других крупных регионов начал образовываться дефицит энергетических мощностей, который продолжает расти.
В целом, с 1995 года в структуре производства продукции по основным отраслям промышленности в электроэнергетике наблюдается снижение обьемных показателей: если в 1995 году электроэнергетика составляла в общем обьеме произведенной продукции 10,5 процентов, то в 2004 году этот показатель снизился до 7,6 процентов, что на 0,5 процента ниже уровня 1992 года.
Все это потребовало реформирования электроэнергетики России. Основное внимание было сосредоточено на повышении эффективности предприятий отрасли, создание условий для ее развития на основе стимулирования инвестиций, обеспечение надежного и бесперебойного энергоснабжения потребителей.
Уже начаты радикальные изменения: меняется система государственного регулирования отрасли, формируется конкурентный рынок электроэнергии, создаются новые компании. Принята Концепция Стратегии ОАО РАО «ЕЭС России» на 2003-2008 гг. «5+5», согласно которой в 2008 году будет сформирована целевая структура отрасли.
Остается только надеяться, что реформа выйдет на намеченные рубежи, и энергетики смогут обеспечить всем необходимым растущее одновременно с жилищным фондом жилищно-коммунальное хозяйство страны.
Средняя обеспеченность жильем в России составляет 20,9 кв. м. на человека, что почти в два - три раза меньше, чем в развитых европейских странах, в которых это показатель 40 кв.м. на человека и более, а в США - около 80 кв.м. на человека.
Но это обеспеченность, как в России принято говорить, «средняя по палате».
Небольшая часть граждан проживает в элитных квартирах большой площади и повышенной комфортности (число четырехкомнатных и более квартир составляет 4,1 млн.). В трехкомнатных квартирах проживает 16,8 млн. семей, а подавляющее большинство - 36,5 млн. семей - в одно и двухкомнатных.
В основном это квартиры, полученных еще в период хрущевских реформ. За эти годы первые хозяева постарели, у них выросли дети, которые создали свои семьи, уже выросли внуки, и все они продолжают жить вместе, десятилетиями ожидая продвижения в очереди на улучшение жилищных условий. Поэтому усредненный по стране показатель обеспеченности жилой площадью не совсем точно отражает реальную картину.
Если в 1980 году на одного человека вводилось в городах и поселках городского типа 0,43 кв.м., то к 2005 году эта величина уменьшилась до 0,33 кв.м. Поэтому чтобы нам достичь хотя бы европейского уровня обеспеченности жилой площадью, необходимо наращивать обьем ввода жилья как минимум до 1 кв.м. на человека в год.
Катастрофическое состояние жилищного фонда, не реализуемое десятилетиями право миллионов наших граждан жить в человеческих условиях и потому зреющая в обществе социальная напряженность, не оставили власти другой альтернативы, кроме включения жилищного вопроса в число приоритетных социальных проектов.
Реализуемый в настоящее время национальный проект «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» (далее - Проект) является сколь значимым, столь и трудновыполнимым.
Доступность жилья согласно ФЦП «Жилище» на 2002-2010 годы (далее - Программа), составляющей базу Проекта, рассматривается с позиций установленных законом обязательств государства перед отдельными категориями граждан, выделенными из общей массы населения по определенным обьединяющим признакам (северяне, чернобыльцы, военнослужащие, переселенцы с Байконура или молодые семьи). Попросту говоря это категории льготников.
Для них устанавливается государственная поддержка, которая, по мнению разработчиков программы, способна обеспечить достаточный рост покупательной способности.
Очевидно, что перечисленные выше проблемы, требовали при разработке проекта подобного масштаба серьезнейшего финансово-экономического, технического и социологического обоснований планируемых мер и механизмов, обеспечивающих достижимость конечных результатов.
Хотя финансовые показатели второго этапа Программы (2005-2010 годы) были уточнены по итогам предыдущих лет, частично структурно изменены, а сама она обрела единого государственного заказчика и получила новые индикаторы, Программа сохранила первоначальный принцип - оказание государственной финансовой поддержки на цели приобретения жилья только отдельным категориям граждан.
В качестве основных финансовых механизмов реализации программы приняты субсидирование и кредитование, которые, по мнению ее разработчиков должны повысить платежеспособный спрос населения, ускорить формирование рынка жилья и таким образом в короткие сроки снять остроту жилищной проблемы. По классической схеме спрос должен повлиять на рост предложения и привлечь значительные инвестиции в строительство доступного по цене и комфортного жилья.
В этом контексте заслуживает серьезного внимания мнение А.С.Старовойтова, в недалеком прошлом руководителя Управления государственной Жилищной политики Госстроя России, а ныне заместителя руководителя Росстроя, одного из ведущих в этой области специалистов, в 2003 - 2006 годах являвшегося членом Консультативной сети по вопросам городского и жилищного управления Европейской Экономической Комиссии ООН: «Термин «доступность» появился в лексиконе российских специалистов - жилищников сравнительно недавно, когда многие из них стали активно сотрудничать с различными международными организациями и экспертами, работающими в области жилищной политики. В международном профессиональном обороте используется два английских слова, переводящиеся на русский язык как «доступность» - «affordability» и «accessibility».
Доступность в значении английского «affordability» имеет в вопросах жилищного обеспечения однозначное толкование социальной направленности и трактуется как возможность обеспечения адекватным жильем тех категорий населения, которые не могут самостоятельно его приобрести на рыночных условиях, то есть как синоним социального жилья.
В документах ООН термин «доступность – «affordability» жилья трактуется следующим образом: «Доступным жильем называется жилье стандартного качества, предоставляемого по более низким ценам, чем в целом оно предлагается на местном жилищном рынке. В это понятие может включаться субсидируемое арендное жилье, субсидируемое дешевое частное жилье, в том числе жилье в долевой собственности, и в некоторых рыночных ситуациях дешевое жилье для продажи. В градостроительных и жилищных планах местных властей следует предусматривать предоставление соответствующего количества доступного жилья в указанном выше смысле этого слова».
В Великобритании существует следующее определение доступного жилья: «Доступное жилье (affordable housing)» может быть классифицировано как социальное жилье, предоставляемое в аренду по заниженным, ниже рыночных, ценам, а также может включать в себя иные формы субрыночного жилья, например, «промежуточная аренда» (когда арендные ставки выше цен социальной аренды, но ниже рыночной аренды). В общем смысле под доступным жильем понимается субсидируемое или «дешевое» жилье любой формы собственности.
Термин «accessibility» в значении «доступность» имеет совершенно иное наполнение - достаточное предложение жилья на свободном рынке для всех рыночных механизмов его приобретения или аренды.
Очевидно, что в Программе «Жилище» в термин «доступность» авторами заложено в основном значение создания достаточного рыночного предложения жилья для различных платежеспособных вариантов.
Анализ предлагаемых механизмов реализации Программы позволяет сделать вывод о том, что практически все намечаемые Правительством Российской Федерации шаги направлены только на дальнейшее развитие и совершенствование рыночных отношений в жилищной сфере страны.
Основываясь на исходных данных Программы можно сделать заключение, что из 61 процентов семей, нуждающихся в России в улучшении жилищных условий, примерно половина семей (30 процентов от общего числа семей) в ближайшие пять лет смогут решить жилищную проблему за счет резкого увеличения доступности ипотечных жилищных кредитов. Еще примерно 9 процентов семей (или 4,5 миллиона семей) стоят в очереди на улучшение жилищных условий и, возможно, в течение пяти-семи лет смогут получить жилье из государственных и муниципальных фондов социального использования.
Но даже, исходя из этих оптимистических прогнозов, программа не предлагает никаких мер по решению жилищной проблемы оставшимся 22 процентам нуждающихся семей, или 32 миллионам человек».
Демографическая составляющая жилищной проблемы, которой ранее не уделялось достаточного внимания, со временем все сильнее влияет на политику и экономику страны. Поскольку процессы внешней миграции в нашей стране еще не приобрели существенной масштабности, основные демографические вопросы связаны с коренным населением.
Тенденции, которые отмечались Комитетом по населенным пунктам ЕЭК ООН, характерны как для стран западной, так и восточной Европы включая Россию: увеличение домашних хозяйств с одновременным уменьшением их среднего размера, приводит к превышению темпов роста спроса на жилье над ростом населения; рост числа семей с одним родителем, в связи с чем, увеличивается число детей, живущих в неполных семьях; быстрое старение населения и связанный с этим рост иждивенчества, порождающего дополнительные издержки, которое должно нести государство.
Отсюда следует, что планы строительства жилья должны учитывать и существующие противоречия демографического характера, связанные с историей формирования жилищного фонда, особенно в крупных городах.
В материале С.М.Лыжина «Особенности развития возрастной структуры населения в домах массового строительства», размещенном на сайте www.asm.rusk.ru, и в ряде других публикаций дан анализ, основанный на материалах исследования, проведенного автором в 1986-2005 гг.
Формирование структуры жилищного фонда в городах рассматривается в значительных временных отрезках, соответствующих социально-экономическим этапам развития страны. В процессе формирования жилищного фонда города население распределяется пропорционально времени строительства и заселения жилища.
Жилые районы состоят из разных типов зданий различных периодов строительства и заселения. Основная часть жителей городов, получившая жилье от своих предприятий, практически не меняла место работы и проживания, оставаясь в нем до своей смерти.
По данным переписи населения 2002 года в России непрерывно проживают в месте постоянного жительства с рождения 58,1 процентов мужчин и женщин в трудоспособном возрасте и 14,2 процентов - старше трудоспособного возраста (для сравнения - средняя американская семья за время жизни меняет место проживания и работы 6-7 раз).
В силу этого, в крупных городах на территориях спальных жилых районов, построенных в 60-70-х годах, растут разнообразные социальные проблемы: катастрофически не хватает поликлиник для людей пожилого возраста, сокращается количество дошкольных учреждений, которые, особенно за последнее десятилетие, просто исчезли, уступив место частным или государственным офисам, или на их месте выросли дома с элитным жильем.
Кроме того, разрастание жилых массивов порождает транспортные проблемы, стало модным строительство крупных дорогих супермаркетов, труднодоступных для пожилых людей, в то время как привычные для жителей небольшие местные магазины закрываются.
Причина подобных явлений кроется в том, что потребность меняется со временем, отражая демографическое движение населения, возрастные особенности жителей города и даже территорий.
Если раньше предприятия, привлекающие граждан на работу сами участвовали в строительстве жилья и социальной инфраструктуры, то теперь это стало заботой только местной власти, которая, получив достаточно полномочий, в условиях резкого изменения экономической законодательной базы в области градостроительства не успела подготовить новые градостроительные планы и сформировать участки для массовой застройки. Если (как правило), строительство ведется точечно на месте сносимых зданий, то практически очень сложно улучшить сложившуюся социальную инфраструктуру.
Результаты исследований демографической структуры населения в каждом типе жилых домов основных этапов массового жилищного строительства выявили ряд особенностей и закономерных явлений:
1. Каждому этапу жилищного строительства соответствует своя демографическая структура населения.
2. Каждая возрастная группа населения требует создания соответствующих условий обслуживания и комфорта.
3. За период массового жилищного строительства индустриальных типов домов сформировались огромные территории массовой жилой застройки со специфичным демографическим составом населения, которые уже сегодня требуют учета возрастных особенностей при формировании структуры нового жилищного строительства и системы социального обслуживания.
Каждый возраст человека создает свои особые отношения. Будь то маленький ребенок, школьник, молодой или пожилой человек - все они имеют свои особенности, потребности, привычки и желания, которые должны быть удовлетворены.
Культура жилища должна обеспечить такой уровень комфорта и качества жизни не только в самой жилой ячейке - квартире, но и на территории, в общей структуре жилого образования, чтобы были удовлетворены потребности каждой возрастной группы населения. Игнорирование этих факторов может привести к нарастанию социального недовольства населения.
Поэтому критика ФЦП «Жилище» в немалой степени звучит из-за того, что, развивая финансовые инструменты, увеличивающие возможность приобретения жилья (ипотеку), она полностью оставила за кадром вопросы получения стабильного заработка на длительный период (наличие производства или создание нового), наличие или отсутствие транспортной инфраструктуры, развитость медицинских, образовательных и других социальных услуг. То есть нет общей цифры обьема капитального строительства, который необходимо выполнить на этапах реализации Проекта. Все выведено в зону ответственности региональных и местных органов власти и не дает возможности представить себе весь масштаб задачи.
Если есть развитая инженерная и транспортная инфраструктура, то действительно, спрос способен подтянуть предложение и рынок работает по классической схеме.
Если перечисленные вопросы не решены, а мы знаем, насколько велика диспропорция в развитии различных регионов, в том числе по душевому региональному доходу населения, то задача разработчиков Программы по решению жилищной проблемы состояла в ее тесной увязке с другими приоритетными национальными проектами.
Отсюда понятно, почему вопросам возрастной и социальной структуры населения стало в последнее время уделяться особое внимание и, в конце концов, нашло свое отражение при рассмотрении подходов к приоритетным национальным проектам.
В июле 2006 года Совет при Президенте Российской Федерации по реализации приоритетных национальных проектов был переименован, и теперь он называется «Совет при Президенте Российской Федерации по реализации приоритетных национальных проектов и демографической политике».
Говоря о ходе реализации Национального проекта Первый Заместитель Председателя Правительства Российской Федерации Д.А.Медведев сказал: «Речь идет не о том, чтобы получить бесплатную квартиру от государства, а чтобы заработать на ее приобретение. Такие возможности во всем мире создает получение жилья в кредит под определенное обеспечение. То, что у нас упрощенно называется ипотекой».
Следовательно мы вправе были ожидать, что имеется долгосрочная (так как ипотечный кредит может выдаваться на срок не менее 25 лет) программа (или социально-экономический прогноз) роста занятости населения, обеспечивающая возможность миллионам людей именно «заработать на приобретение квартиры».
Если учесть то обстоятельство, что за последние 15 лет истории страны ни одна государственная программа не была выполнена в полном обьеме, то можно предположить, что без существенных корректировок Проекта острота «жилищного вопроса» не уменьшится в ближайшем будущем для 30-40 процентов населения.
Определенная идеализация существующих в стране рыночных отношений не позволила авторам Программы своевременно учесть реальное положение дел в субьектах Российской Федерации, соотнести темпы роста строительства с градостроительными планами, наличием участков под застройку, состоянием строительного комплекса и стройиндустрии.
Фактически вопрос об улучшении жилищных условий для миллионов наших граждан (особенно среднего и пожилого возраста), не относящихся к «чернобыльцам», «северянам» или «переселенцам», до последнего времени оставался открытым. Только спустя год после начала Проекта эта тема стала звучать в планах Минрегиона России.
Не были спрогнозированы и негативные последствия одномоментного перехода к новому градостроительному и жилищному законодательству.
Принятые в 2004 году Градостроительный и Жилищный кодексы Российской Федерации, безусловно, явились серьезным шагом в направлении создания правовых условий, отвечающих современным требованиям рынка (открытые конкурентные процедуры при землеотводе под строительство, упрощение согласования и государственной экспертизы градостроительной и проектной документации, новые правовые отношения в сфере жилой недвижимости и др.).
Проект был начат в условиях, когда названные законы не были подкреплены соответствующей нормативной базой федерального, регионального и местного уровней.
Кроме того, и Градостроительный и Жилищный кодексы содержат много внутренних противоречий и требуют срочного внесения поправок.
Удивительно, но ни в общей части Программы, ни в описании программных методов не нашлось места для вопросов собственно строительства. Входящие в Программу подпрограммы по формированию земельных участков под строительство и совершенствованию ЖКХ, с которых собственно и начинается реальное строительство, устанавливают для рынка контрольные индикаторы по срокам и обьемам ввода жилья, но при этом оставляют открытым вопрос - как скоро рынок откликнется на предложение инвестировать строительство жилья в требуемых масштабах и способна ли строительная индустрия обеспечить стройку всем необходимым?
Нет в Программе и ответа на вопрос какими силами и за счет каких ресурсов местная власть должна одновременно решать проблему жилья для малоимущих граждан, из чего формировать маневренный фонд и так далее?
В сложившихся условиях достигнуть намеченных показателей строительства в установленные сроки без специальной крупномасштабной государственной программы, опирающейся на индустриальные методы строительства и развитие малоэтажного домостроения, без привлечения огромных инвестиций в производство строительных материалов и внедрение новых технологий (в том числе путем прямых государственных вложений), без подготовки высокопрофессиональных кадров для стройки - практически невозможно.
Рынок действительно в состоянии быстро приспосабливаться к ситуации, при условии, что для этого есть все необходимые стимулы, обеспеченные законодательством, но на текущий момент прогнозы Минэкономразвития России даже на среднесрочную перспективу не предвещают значительных рывков в экономике.
Какие же проблемы следует решить, чтобы добиться существенного ускорения в наращивании обьемов жилищного строительства?
Одним из серьезнейших отрицательных факторов, сдерживающих начало крупномасштабных строительных проектов, является сильное отставание регионов в вопросах градостроительной деятельности: территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территории, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции обьектов капитального строительства.
Так как Градостроительный кодекс Российской Федерации не допускает выделения земельных участков под капитальное строительство при отсутствии градостроительных регламентов, а разработанные в предыдущий период градостроительные планы уже устарели, то на их разработку потребуются дополнительные затраты и значительное время.
Неритмичность и затягивание принятия нормативных актов Правительства Российской Федерации, обеспечивающих реализацию норм Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также формирующих основу для рынка доступного жилья и технического регулирования, обусловили неготовность органов местного самоуправления к началу работы.
Другой проблемой являются сложившиеся правила оборота земли под застройку. По данным Федеральной антимонопольной службы свыше 90 процентов земельных участков под жилищное строительство в России в 2005 - начале 2006 годов были выделены с нарушением закона.
Анализ соблюдения законодательства на местном уровне, сделанный Генеральной прокуратурой Российской Федерации, свидетельствует о распространенности правонарушений именно в сфере действия жилищного Проекта. В первую очередь - при предоставлении земельных участков для жилищного строительства, при оформлении и реализации прав землепользования. Происходит увод из оборота земли с целью последующей спекулятивной перепродажи.
До этого площадки простаивают в ожидании роста цен и никакие налоговые санкции не могут перевесить возможную прибыль.
По этому поводу Первый Заместитель Председателя Правительства Российской Федерации Д.А. Медведев на совещании 31 марта 2006 года по вопросу «О готовности субьектов Российской Федерации и муниципальных образований к реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» заявил:
«Такого рода сделки создают основу для финансовых пирамид и неустойчивости на жилищном рынке в целом. Понятно, что на таком рынке жилья оно не будет доступным никогда. Давайте, соответственно, подумаем, как простимулировать собственников быстрее использовать землю по назначению, то есть, другими словами, просто строить дома.».
До настоящего времени Генеральная прокуратура Российской Федерации ведет в субьектах Российской Федерации проверки со всеми установленными процедурами и, как вынужденное следствие - оборот земли существенно замедлился.
Следующим негативным фактором является инфраструктурная неразвитость малых городов и поселений, которая ведет к миграции населения в крупные города. Наблюдается такой печальный факт - по данным переписи населения 2002 года свыше 8 процентов населенных пунктов числятся «без населения».
Поскольку крупные города, как правило, не имеют долгосрочных инвестиционных программ развития, такая миграция еще более усиливает существующие в них социальные проблемы (безработицу, нехватку жилья медицинских и образовательных учреждений, криминогенную обстановку и др.).
Притоку инвестиций в развитие инфраструктуры жилищно-коммунального хозяйства препятствуют две основных причины: износ ее основных фондов и огромная кредиторская задолженность предприятий ЖКХ, достигшая по итогам 2004 года 307,5 млрд. рублей.
Принятый в 2005 году в целях финансового оздоровления предприятий ЖКХ Федеральный закон «О концессионных соглашениях» требует разработки и утверждения нормативных правовых актов федерального, регионального и местного уровня, без которых он не станет инструментом деловой и инвестиционной активности в этой сфере. Следовательно, отодвигаются сроки реформирования ЖКХ, а классическую связку «время = деньги» никто не отменял и какими убытками это обернется - никто не считал.
С точки зрения строительного сообщества развитие стройки зависит не только от наличия площадок под застройку. Резкое повышение темпов строительства возможно только при обеспечении его адекватным наращиванием темпов производства строительных материалов.
Сейчас до 60-70 процентов производственных мощностей действующих предприятий изношены, применяемые технологии устарели, крайне материало- и энергозатраты. При существующих сроках окупаемости (не менее 8-10 лет) и показателях рентабельности, производство, например, дополнительно 1 млн. тонн цемента потребует более 4 млрд. рублей, что невозможно без прямых инвестиций со стороны государства, хотя в определенных кругах существует принципиальное мнение, что инвестиции в рынок - дело только частного капитала.
Сегодня 60 процентов предприятий по производству стройматериалов сосредоточено в европейской части России, поэтому их поставки в регионы Сибири и Дальнего Востока ведут к значительному удорожанию себестоимости строительства. Чтобы правильно и оптимально разместить производственную базу стройиндустрии требуется четкая детальная программа жилищного строительства, опирающаяся на реальные потребности в конкретных типах жилья в субьектах Российской Федерации.
Наконец, после многочисленных выступлений Ассоциации строителей России в конце 2006 года на правительственном уровне стали рассматриваться конкретный комплекс мер по развитию промышленности строительных материалов в Российской Федерации, предусматривающий различные меры государственной поддержки отрасли.
Строительство комфортного жилья подразумевает как его надежность, так безопасность в процессе длительной эксплуатации.
В этой связи нельзя не назвать критической ситуацию с разработкой и принятием технических регламентов в сфере безопасности строительства, которые с 1 января 2010 года в соответствии с Федеральным законом «О техническом регулировании» должны прийти на смену старым СНиПам, разработанным Госстроем России, но из-за бюрократических проволочек в свое время не зарегистрированным Минюстом России.
Разработка технических регламентов осуществляется с 2003 года однако процесс разработки и принятия неоправданно затянулся и в результате, сегодня строительство не обеспечено легитимной нормативной базой.
При этом разработчики технических регламентов сталкиваются с проблемами системного характера.
Наиболее существенным отличием Федерального закона «О техническом регулировании» от аналогичных законов, принятых в странах Европы и СНГ, является сфера его применения.
Сфера применения Федерального закона от 27 декабря 2002 года № 184-ФЗ распространена на безопасность процессов производства. В результате к вопросам технического регулирования начинают относить, в частности, вопросы охраны труда и техники безопасности, которые относятся к совершенно другому правовому полю. При реализации Закона отсутствует единая методология, в результате чего специальные технические регламенты разрабатываются при отсутствии общих технических регламентов.
Кроме того, в ходе разработки технических регламентов выявились проблемы, которые, по мнению специалистов Департамента строительства АСР, возглавляемого М.И.Кайковым, носят системный характер.
Подобные выводы были сделаны и участниками Международной конференции «Международная стандартизация: Путь повышения экономической эффективности предприятий нефтегазового комплекса России», организованной Российским Союзом промышленников и предпринимателей:
«...предложенные принципы технического регулирования коренным образом отличаются от принципов технического регулирования, одобренных Европейской Экономической Комиссией Организации Обьединенных Наций (ЕЭК ООН; принятых странами ЕС и практически всеми странами СНГ таким образом, проводимая техническая реформа фактически не учитывает, что на долю стран Европы и СНГ приходит подавляющая часть товарооборота России;
в отличие от стран ЕС, СНГ и ЕврАзЭс в сферу действия технических регламентов включена безопасность процессов производства не только в части обеспечения безопасности продукции, но и в части охраны труда и техники безопасности, приводящая к необходимости радикального изменения действующего законодательства в других правовых областях, а также разработки и принятия федеральными законами значительно большего количества регламентов, чем это необходимо (по некоторым оценкам до 700);
в международной практике технического регулирования вопросы безопасности продукции решаются по видам опасности, однако в России реализуется отраслевой подход создания технических регламентов, приводящий к многократному повторению идентичных требований по безопасности в аналогичных регламентах каждой отраслевой системы;
в отличие от европейских директив, где приводятся только общие требования к безопасности продукции, а все конкретные характеристики приводятся в стандартах, гармонизированных с данной директивой, в Российской Федерации предлагается метод «распаковки стандартов», то есть значительная часть конкретных норм изымается и переносится из стандартов в технические регламенты, что приведет в дальнейшем к многократным переписываниям регламентов и необходимости принятия их федеральными законами каждый раз, когда данные нормы будут меняться при появлении новой продукции или новых технологий...».
Ассоциация Строителей России многократно поднимала вопрос о системных ошибках, заложенных в данном законе и касающихся строительства.
Так, например, Закон содержит требование о разработке общего технического регламента в строительстве с наименованием «О безопасной эксплуатации зданий, строений, сооружений и безопасном использовании прилегающих территорий», из чего следует, что требования безопасности к изысканиям, проектированию, строительству в общем техническом регламенте не будут установлены. Такой подход опасен, особенно на фоне участившихся в последнее время аварийных случаях при строительстве, зачастую сопровождающихся человеческими жертвами.
Поэтому, не дожидаясь окончательных решений на государственном уровне Советом Ассоциации Строителей России принято решение об обязательном соблюдении всеми ее членами 14-ти основополагающих СНиПов. Данные стандарты направлены на обеспечение защиты жизни и здоровья граждан, имущества физических и юридических лиц, государственного и муниципального имущества, охраны окружающей среды, соблюдения экологических норм, предупреждения действий, вводящих в заблуждение потребителей.
В условиях, когда нормативная база в строительстве носит чисто рекомендательный характер, АСР взяла на себя соблюдение строительных норм, которые сегодня не работают в России, и обязала к их выполнению всех учредителей и членов АСР.
Эти Строительные нормы и правила до принятия государством соответствующих технических регламентов станут обязательными для исполнения всеми организациями, входящими в АСР, и позволят им осуществлять строительную деятельность в едином правовом поле с необходимой ответственностью за проводимые работы.
Еще одна особенность, которую отмечают многие специалисты. Среди разработчиков законов, касающихся строительства, нет профессиональных строителей и архитекторов, имеющих опыт практической работы в этой сфере, отсюда и большое количество погрешностей, которые требуют незамедлительного исправления.
Какие же задачи должны решить строители в предстоящие годы, чтобы хотя бы снять остроту жилищной проблемы?
Потребности в жилье характеризуются следующими цифрами:
свыше 60 процентов населения страны хотели бы улучшить свои жилищные условия;
около 5 миллионов семей (почти 15 млн. человек), большинство из которых относится к малоимущим гражданам, стоят в очередях на получение квартир;
перед 1014 тыс. граждан (в т.ч. ветераны и инвалиды - 306 тыс. человек, граждане, относящиеся к иным категориям, - 708 тыс. человек) Российская Федерация в соответствии с федеральным законодательством имеет государственные обязательства по обеспечению жильем.
В 2005 году было введено жилья 43,2 млн. кв.м. (при планируемом прогнозе в 45-46 млн.кв.м.). При этом двукратно снизились темпы роста: если в 2004 году жилья было введено на 13 процентов больше по сравнению с 2003 годом, то в 2005 году - только на 6,2 процентов больше, чем в 2004 году.
Максимальные обьемы ввода жилья в России были достигнуты в 1987 году и составили 76 млн. кв. метров, резкое сокращение обьемов жилищного строительства началось в 1992 году и продолжалось вплоть до 1999 года, с 2002 года идет медленный, но неуклонный рост обьемов ввода жилья. Итог 2006 года - 50,2 млн.кв.м.
В сложившейся структуре вводимого жилья массовая (плотная) застройка составляет около 60 процентов, т.е. порядка 27 млн. кв.м. в год, поэтому существующие обьемы и темпы жилищного строительства лишь ненамного перекрывают выбытие жилищного фонда за счет перевода жилья в ветхий и аварийный фонд (20-24 млн. кв.м.).
В регионах жилье строится крайне неравномерно. Так, в 76 субьектах Российской Федерации (за исключением Москвы, Санкт-Петербурга, Московской, Ленинградской, Свердловской, Самарской, Астраханской областей, Республик Татарстан и Башкортостан) жилья эконом-класса строится не более 14-16 млн. кв. м. в год. Особенно сильная диспропорция имеется между большими и малыми городами.
При этом за последние годы изменилась структура вводимого жилья с точки зрения комфортности.
Если говорить о комфортности жилья, как одном из приоритетов национального жилищного проекта, имея в виду улучшение его потребительских качеств, то тенденции к этому уже есть: в 1995 и 2004 годах количество построенного жилья почти равно, но в 2004 году квартиры получили на 125 тысяч семей меньше, что вызвано строительством квартир большей площади. В 1995 и 2004 годах введено по 41,0 млн.кв.м. жилой площади.
В 1995 г. - средний размер общей площади квартир - 68,2 кв.м.
В 2004 г. - средний размер общей площади квартир - 86,0 кв.м.
В данном случае рынок быстро отреагировал на спрос, формируя при этом у населения новое отношение к понятиям комфортности.
Но с точки зрения финансовой доступности (available) на рынке жилья сложилась крайне неблагоприятная обстановка.
Коэффициент доступности, принятый для оценок в ФЦП «Жилище» (отношение средней стоимости квартиры, рассчитанной по принятым в Российской Федерации социальным нормам - 18 кв.м. на человека, к совокупному доходу среднестатистической семьи), свидетельствует о неуклонном повышении доступности жилья, несмотря на чрезвычайно низкие доходы подавляющего большинства населения.
Однако в условиях крайне малых обьемов жилищного строительства и огромного разрыва между максимальными и минимальными доходами граждан этот параметр не отражает реального положения дел и больше напоминает «среднюю температуру по больнице».
Действительно, построенное в 2005 году жилье (43,2 млн.кв.м.) в пересчете на социальные нормы способно было удовлетворить около 750 тыс. семей (среднестатистическая российская семья -3,2 человека), а по данным Росстата количество семей, обладающих доходами, достаточными для решения своей жилищной проблемы самостоятельно (включая приобретение жилья с помощью ипотечных кредитов), составляет не менее 4 млн. (9-10 процентов общего числа российских семей).
В связи с серьезным ростом цен на услуги ЖКХ и значимой долей коммунальных платежей в семейных бюджетах, фактор доступности жилья должен включать в себя, не только затраты на приобретение квартиры, но и ее последующую эксплуатацию.
Кстати, в ряде случаев доступность жилья понимается как некий связующий фактор между финансовым рынком и рынком недвижимости. Тогда ее можно оценить через цены на недвижимость. В нашем случае непрекращающийся рост цен как на первичном, так и на вторичном рынках свидетельствует о неудовлетворенном платежеспособном спросе на жилье.
Оценки индекса цен на жилую недвижимость показывают, что инфляция в жилищном сегменте потребительского рынка более чем в 2 раза превосходит средние инфляционные показатели по стране в других отраслях экономики.
Естественными экономическими ограничителями неуправляемого роста цен на жилье являются такие условия, при которых увеличение предложения, опережающего спрос на рынке жилья, делает выгодным работать с оборота. В противном случае и в дальнейшем будет происходить вымывание с рынка дешевого жилья.
В среднем по стране цены на жилье выросли за 2006 год почти на 50 процентов. Только в третьем квартале 2006 года наметился спад темпов роста цен, которые, например, в г. Москве перевалили рубеж в 100 тыс. рублей за квадратный метр общей площади (по данным Росстата величина прожиточного минимума в 1 квартале 2006 год составляла около 2690 рублей, а денежные доходы в расчете на душу населения в августе 2006 года в Российской Федерации составили 10066 рублей).
Тем не менее, соотношение различных групп населения по доходам таково, что сейчас потенциально рынок способен поглотить пятикратное предложение обьемов и поэтому выдерживает такие темпы роста цен, каких не было за весь предыдущий период.
Прямую зависимость роста цен на жилье от темпов строительства можно проследить на примере Сибирского федерального округа, где темпы роста ввода жилья были самыми высокими (до 15 процентов), а цены выросли меньше всего (на 15-20 процентов).
Помимо этого, по оценкам аналитиков и социологическим опросам, рост цен обусловлен еще несколькими причинами:
активная пропаганда в 2004 году пакета законов, направленных на формирование рынка доступного жилья, убедившая граждан в скором снижении цен. В этой связи возник отложенный спрос, который начал реализовываться в 2005 году. Определенную роль, усилившую эту тенденцию, сыграла также нервозность, возникшая летом 2004 года в банковском секторе (этот фактор особенно проявился в Москве);
введение в действие с 1 апреля 2005 года Федерального закона от 31.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных обьектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту - Закон о долевом строительстве) отрицательно повлияло на предложение строящегося жилья (по различным данным сокращение составило 20-30 процентов). Застройщики стали воздерживаться от освоения новых площадок под жилищную застройку. Этот фактор с большей силой начнет проявляться, когда завершится продажа жилья, построенного на площадках, освоенных до введения названного закона;
введение в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации и начавшийся «передел» земельной собственности - по землеотводам на цели жилищной строительства. Здесь ярким примером является г. Челябинск, где в 2005 году цена за квадратный метр выросли более чем в 2 раза;
определенное влияние ипотечного жилищного кредитования на рост цен на жилье через повышение платежеспособного спроса.
В регионах с относительно развитой системой ипотечного жилищного кредитования корреляцию с динамикой цен можно заметить. Рост цен на рынке вторичного жилья (а пока почти 90 процентов сделок купли-продажи с использованием ипотеки походит на вторичном рынке) в Башкортостане, Чувашии, Оренбургской и Самарской областях опережает рост цен на рынке строящегося жилья и косвенно оказывает воздействие на общий рост цен.
Есть еще один взгляд на проблему ценообразования в строительстве. Так, например, Павел Горячкин, директор Департамента ценообразования в строительстве и экспертно-аналитической работы Ассоциации строителей России считает, что виноваты органы государственной власти, как федеральные, так и местные, которые, разрушив сложившуюся систему предоставления участков и долевого участия в строительстве, предложили взамен неэффективную и неработающую схему. При этом строительные компании, даже временно получающие повышенную прибыль за счет роста цен, следует считать, как и граждан, «жертвами разворачивающегося кризиса», ибо наиболее дальновидные из руководителей компаний прямо говорят, что опасаются будущего неизбежного спада на рынке и не знают, куда вкладывать заработанные на ажиотажном спросе деньги. Во многих городах практически отсутствует свободный доступ к участкам, куда можно вложить средства и где можно развернуть строительство.
Кроме того, широко пропагандируемый рост бюджетной поддержки банковской ипотеки через предоставление гарантий Российской Федерации по заимствованиям ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (с 4 млрд. рублей в 2005 году до 14 млрд. рублей в 2006 году) порождает инфляционные ожидания. Для развитых рынков такой обьем финансовых вливаний был бы не заметен, но в России ипотечный рынок только становится на ноги.
Ситуация усугубляется тем, что и без значительных обьемов ипотечного кредитования баланс спроса и предложений на рынке жилья нарушен.
По информации региональных ипотечных операторов во многих субьектах Российской Федерации легче получить ипотечный кредит, чем найти построенную квартиру. К тому же, в новой редакции ФЦП «Жилище» средства, предусмотренные (в основном, государственные гарантии) на стимулирование предложений на рынке жилья, начнут приносить запланированную отдачу в виде новостроек не ранее, чем через 2 года, да и то при строгом выполнении сроков, намеченных Росстроем.
Почему же так важен в политическом и экономическом плане приоритетный национальный проект «Доступное и комфортное жилье - гражданам России», каковы при этом роль и место государства в управлении и реализации Проекта на современном этапе ее социально-экономического развития?
Улучшение жилищных условий большинством российских граждан ставится на одно из первых мест среди прочих жизненных приоритетов. Следовательно, от возможности реализации потребностей граждан в жилье в значительной степени зависит уровень социальной напряженности и политическая температура в обществе.
Поэтому доступное и комфортное жилье является важнейшей составной материальной основой достижения целей приоритетных национальных проектов в области здравоохранения, образования и сельского хозяйства.
Из опросов Фонда общественного мнения следует, что возможно, именно высокий уровень недовольства населения положением дел в жилищной сфере предопределил довольно значительный интерес к национальному проекту «Доступное жилье».
Почти две трети россиян (61 процентов) уже знают или что-то слышали об этом проекте, около трети (36 процентов) пока о нем не слышали. Уровень осведомленности о проекте «Доступное жилье» оказался заметно выше, чем соответствующий показатель в отношении проектов «здравоохранение» (48 процентов) и «образование» (39 процентов).
Из всех направлений проекта «Доступное жилье» наибольший интерес вызывают, по всей видимости, два - «финансовая помощь молодым семьям при покупке жилья» и «увеличение обьемов ипотечного кредитования». Об этих направлениях проекта слышали 39 процентов и 37 процентов респондентов соответственно.
Ожидания россиян, связанные с национальным проектом «Доступное жилье», можно назвать сдержанно оптимистичными. 40 процентов респондентов полагают, что реализация этого проекта улучшит ситуацию с обеспечением населения жильем, 33 процентов опрошенных придерживаются противоположной точки зрения - национальный проект положение дел не исправит (27 процентов затруднились с ответом на этот вопрос). При этом 16 процентов опрошенных ожидают значительных улучшений, а 24 процентов полагают, что они будут незначительными.
Показательно, что позитивных изменений в жилищной сфере от реализации национального проекта гораздо чаще ожидают те, кто считает, что и сегодня положение дел здесь «хорошо» или «удовлетворительно». В то же время респонденты, оценивающие ситуацию с обеспечением жилья негативно, чаще не ждут никаких улучшений.
Эти показатели характеризуют социальную значимость Проекта.
Для решения жилищной проблемы требуется, не только вложение огромных финансовых средств, как бюджетных, так и частных, но и совместные усилия всех ветвей власти, финансового и строительного бизнес-сообщества.
Такое сотрудничество, помимо решения прямой задачи строительства жилья, даст импульс росту других отраслей экономики, так как строительная отрасль, являясь системообразующей, непосредственно влияет на развитие металлургии, энергетики, машиностроения, транспорта и других отраслей.
Накопившиеся в жилищной сфере проблемы настолько остры, что они стали тормозом на пути социально-экономического развития страны, отрицательно влияя на рациональное размещение производственного потенциала и трудовых ресурсов, не говоря уже о прямом негативном влиянии на демографическую обстановку.
На всех этапах развития нашего государства, начиная с первых лет советской власти, предпринимались меры по решению жилищного вопроса.
В самом начале это больше носило характер экспроприации и осуществлялось через так называемое «уплотнение» и создание квартир - коммун. Ярчайшим литературным примером становления института коммунальных квартир того периода является произведение Михаила Булгакова «Собачье сердце».
Однако «коммуналки», решив в свое время сиюминутную задачу обеспечения жильем одной части населения за счет другой, через десятки лет превратились в клубок проблем, который приходилось распутывать параллельно с восстановлением городов, разрушенных войной.
Единственной удачной попыткой решения жилищного вопроса можно считать крупномасштабную программу жилищного строительства, инициированную Н.С.Хрущевым, хотя и не снявшую всех проблем (коммуналки существуют и поныне), но обеспечившую качественный прорыв в сфере жилищного строительства.
В 60-е годы жилищное строительство осуществлялось в рамках административно-командной системы исключительно за счет бюджетных средств государственными подрядчиками.
Приоритетный национальный проект «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» ни по своим масштабам, ни с точки зрения сложности и комплексности поставленных задач не сравним с жилищной программой шестидесятых годов.
Более 70 процентов жилищного фонда принадлежит не государству, а гражданам, практически все строительные организации и производства являются частными, поэтому государство не может напрямую управлять процессом строительства, как это было раньше.
Сегодня в основе взаимоотношений государства и населения лежат законодательство и рыночные механизмы, сочетающие частные инвестиции (включая средства населения) с государственной поддержкой в виде адресных бюджетных субсидий, государственных гарантий и кредитов.
Успех Проекта во многом определяется деятельностью частных инвесторов, застройщиков и подрядчиков.
В этой связи необходимым условием его эффективной реализации является поддержка намеченных планов непосредственным исполнителем - строительным бизнесом России, обьединенным в свои профессиональные союзы и ассоциации, функционирующие на принципах саморегулирования.
Многолетняя практика убедила, что монопольное государственное регулирование строительной отрасли (лицензирование, архитектурно-строительный надзор, техническое регулирование и т.д.) не может обеспечить требуемую эффективность, о чем свидетельствует снижение качества строительства жилья, участившиеся случаи аварий и разрушения общественных зданий.
Нужны партнерские отношения между государством, инвесторами и строителями - как единственный путь к достижению целей Национального проекта в установленных обьемах и сроки.
Инициированная Президентом Российской Федерации административная реформа 2003 года как раз и предполагала ограничение вмешательства государства в экономическую деятельность субьектов предпринимательства, в том числе прекращение избыточного государственного регулирования, в сочетании с развитием системы саморегулируемых организаций в области экономики.
Если первая задача была выполнена в течение короткого срока, то развитие системы саморегулируемых организаций затормозилось, так как федеральный закон о саморегулируемых организациях до настоящего времени не принят.
Постепенный переход к саморегулированию предполагает разработку и создание специальных механизмов коллективной ответственности, обязательного страхования ответственности застройщиков и подрядных организаций.
В чем же преимущество саморегулирования?
Как правило, нормы саморегулирования более гибкие, чем нормы устанавливаемые государством, и легче адаптируются к изменяющимся условиям.
Члены саморегулируемой организации (далее - СРО) имеют больше легальных возможностей воздействовать на ее политику, чем на политику государственных органов, в том числе путем выборов руководящих органов организаций саморегулирования.
Контроль деятельности членов СРО собственными органами контроля оказывается более действенным по воздействию и применению к членам СРО внутренних административных и экономических санкций, которые вызывают меньшее отторжение среди участников рынка, чем санкции, применяемые государством.
Формируемые в СРО механизмы досудебного разрешения споров между потребителями и производителями товаров/услуг обычно дешевле для сторон и занимают меньше времени, чем судебное разбирательство. Процедуры разрешения споров лучше адаптированы к условиям конкретной сферы деятельности и особенностям взаимоотношений между участниками рынка, чем стандартные судебные процедуры.
Создание саморегулируемых организаций может позитивно сказаться на отношении общества к бизнесу, в том числе благодаря повышению открытости бизнеса и его социальной ориентации.
Нельзя не сказать и о недостатках саморегулирования, заложенных в его природе:
требования, предьявляемые к членам СРО, как правило, достаточно серьезные и могут не распространяться на аутсайдеров рынка (за исключением специального регулирования через обязательное членство в СРО);
создание дополнительных входных барьеров в отрасль (высокие членские взносы, заданный уровень страхования профессиональной или гражданской ответственности, высокий уровень взносов в компенсационные фонды и др.) может привести к повышению цен на товары/услуги членов СРО;
велика вероятность авторитарности руководства и неформального подхода к контролю деятельности членов СРО;
недоверие со стороны общества к способности бизнеса или профессиональных обьединений самостоятельно обеспечить регулирование определенной сферы и контроль соблюдения установленных стандартов и правил;
возможное возникновение противоречия между задачей защитить интересы собственных членов и бизнеса в целом и необходимостью действовать в интересах всего общества.
Надо учитывать, что на практике некоторые преимущества могут остаться нереализованными, равно как ряд недостатков вполне преодолим путем разработки специальных процедур и механизмов в рамках СРО. Этим в основном и порождены споры между сторонниками и противниками саморегулирования.
Тем не менее, преимущества саморегулирования, которое уже не первый день применяется в мировой практике, очевидны:
независимость саморегулируемых организаций от государственных структур, наличие собственных органов и механизмов контроля;
прозрачность процессов саморегулирования, ориентация на потребителя, социальная ориентация;
независимое и стабильное финансовое обеспечение процессов саморегулирования, в том числе на базе передовых инвестиционных стандартов;
повышение компетентности при аккредитации и сертификации организаций, аттестации и сертификации персонала, а также многие другие, способствующие динамичному развитию рынка и бизнеса.
Необходимо скорейшее принятие этого закона, а также внесение соответствующих изменений и дополнений в иные нормативные правовые акты, регулирующие деятельность на строительном рынке.
В этой связи принятие обязательных для всех членов АСР строительных норм - только первый шаг в реализации эксперимента по внедрению саморегулирования в московском строительном комплексе, который проводит Ассоциация Строителей России.
Подобный эксперимент способен подтвердить на практике целесообразность принятия закона о саморегулируемых организациях и стать показательным в плане реализации на практике норм, предложенных в концепции закона еще до вступления его в силу.
Помимо этого, в рамках подготовки к переходу на принципы саморегулирования Правовым департаментом АСР (директор департамента А.С.Самойлов) совместно с Комитетом Государственной Думы по собственности подготовлен проект Федерального закона «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации» (в части саморегулирования деятельности при инженерных изысканиях, архитектурно - строительном проектировании и строительстве обьектов капитального строительства), а также разработаны документы, обеспечивающие переход АСР к саморегулированию:
- новая редакция Устава Ассоциации строителей России;
- Положение об Общем собрании (сьезде) членов Ассоциации строителей России;
- Регламент проведения заседаний Общего собрания (сьезда) членов Ассоциации строителей России;
- Положение о Совете Ассоциации строителей России;
- Положение о Ревизионной комиссии Ассоциации строителей России;
- Положение о Комитете по правилам и стандартам Ассоциации строителей России;
- Положение о Контрольном комитете Ассоциации строителей России;
- Положение о Дисциплинарном комитете Ассоциации строителей России.
Как мы видим, о регламентирующих документах Ассоциация строителей России позаботилась заранее.
К сожалению, при проведении административной реформы в ряду других, была упразднена Правительственная комиссия по жилищной политике, отсутствие которой (до образования Совета при Президенте Российской Федерации) отрицательно сказалось на ходе разработки национального жилищного проекта, поскольку перестал существовать «мозговой центр», обьединявший представителей федеральных и региональных органов государственной власти, а также общественных и научных организаций.
Одновременно был ликвидирован Госстрой России.
Сокращение его аппарата, обеспечивавшего регулирование и управление процессами в строительстве, жилищно-коммунальном хозяйстве и жилищной политике, привело к потере наиболее профессиональных кадров, что не могло не сказаться на преемственности в стабильности и качестве работы при формировании жилищной и строительной политики.
Справочно: численность Госстроя России к моменту ликвидации составляла 460 штатных единиц. Предельная численность Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, осуществляющего функции по оказанию государственных услуг, управлению государственным имуществом и правоприменительные функции в сфере строительства и жилищно-коммунального хозяйства - установлена 183 единицы. Для сравнения: в самой рыночной стране, какой являются США, существует Министерство жилищного строительства и городского развития, численность которого с региональными подразделениями составляет 12,5 тысяч сотрудников, в ФРГ аналогичное профильное министерство насчитывает 3,5 тысячи сотрудников.
Об этом свидетельствуют ход разработки и принятия:
пакета законов, направленных на формирование рынка доступного жилья, к качеству которых имеется огромное количество нареканий не только профессиональных участников жилищно-строительного рынка, но и юристов. Негативные социально-экономические последствия законодательных просчетов уже начали проявляться и ситуация будет ухудшаться, если немедленно не приступить к доработке законодательства (яркими примерами являются Градостроительный и Жилищный кодексы Российской Федерации, закон о долевом строительстве и ряд других);
нормативных правовых актов, необходимых для реализации положений принятых федеральных законов. Более половины этих документов своевременно не были подготовлены, в результате чего законы фактически не работают;
новой редакции ФЦП «Жилище» на 2002-2010 годы, разработка которой затянулась до начала нового финансового 2006 года, в результате чего регионы получили ее с большим опозданием, не имея резерва времени на своевременную подготовку;
нормативных правовых актов, обеспечивающих реализацию мероприятий, предусмотренных ФЦП «Жилище». Как следствие - отставание от сроков, установленных планом-графиком, утвержденным распоряжением Правительства Российской Федерации от 14 ноября 2005 г. № 1926-р.
На проходившей 5 июля 2006 года коллегии Минрегиона России, рассматривавшей вопрос «О практической реализации приоритетного Национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» и федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 годы» было обьявлено, что план-график реализации программы, утвержденный в январе 2006 года приказом Министра регионального развития, сорван по ряду позиций и их реализация переносится на 3 квартал.
Кроме того, по сообщению руководителя Росстроя С.И.Круглика, в соответствии с Графиком выпуска и распределения государственных жилищных сертификатов на 2006 год в конце июня текущего года выпущены и направлены в регионы и федеральные органы исполнительной власти бланки сертификатов для выдачи гражданам - участникам подпрограммы. Однако на момент проведения коллегии Минрегионом России не были определены показатели средней рыночной стоимости 1 кв. м. общей площади жилья по субьектам Российской Федерации на 3 квартал 2006 года и норматива стоимости 1 кв. м. общей площади жилья по Российской Федерации на 2 полугодие 2006 года. При этом действие сертификатов ограничено сроком 2 месяца с момента получения органами исполнительной власти бланков сертификатов.
Таким образом, налицо отсутствие положительного эффекта от проведенной реформы и абсолютное равнодушие министерских чиновников к нуждам граждан, для которых эти сертификаты являются последней надеждой решить проблему жилья.
Несмотря на меры, предпринимаемые Правительством Российской Федерации, порой все же складывается впечатление, что до конца не определены место и роль государственных органов власти в организации и управлении Национальным жилищным проектом, а также формы и степень участия государства в стимулировании процессов динамичного развития жилищного строительства.
При практической реализации государственной жилищной политики чиновниками разного уровня в оправдание своего бездействия всегда на первое место выдвигалась недостаточность бюджетных и внебюджетных ресурсов, направляемых в жилищную сферу.
Чтобы этот вирус не заразил Национальный проект необходимо вопросы жилищного финансирования перевести в плоскость частно-государственного партнерства.
Анализ показывает, что главной причиной острой нехватки инвестиционных и заемных ресурсов в жилищной сфере является неэффективное вмешательство (или неэффективное невмешательство) государства в рыночные отношения.
Мы еще не прошли до конца этап перехода от административно-командной системы к развитой рыночной экономике, поэтому у многих граждан, особенно старшего поколения, еще свежи в памяти успехи реализации крупных проектов, решавшихся в СССР за счет концентрации усилий и мобилизации государственных финансовых ресурсов на стратегически важных социально-экономических направлениях (атомные программы, космос, целина, жилищное строительство, БАМ и другие).
Отсюда и естественное желание некоторых должностных лиц государства активно вмешиваться в рынок с целью по-командирски направить дело в «правильном направлении».
Все еще чувствуется административный нажим на региональные власти со стороны федерального центра с целью обеспечить повышенные показатели ввода жилья. Все еще слишком велик соблазн доложить наверх о выполнении планов в соответствии с «установками» национального Проекта. Это невольно возвращает нас в недалекое прошлое, когда почти незаметный на глаз подгон цифр под ожидаемые результаты «успокаивал» общество.
Итоги прошедшего 2006 года породили у руководителей разного ранга повышенный оптимизм от достигнутых обьемов ввода жилья, дающий основания сравнивать их с достижениями конца 80-х - начала 90-х годов.
Действительно, по данным Росстата в 2006 г. введено в эксплуатацию 50,2 млн.кв.м., что составило 115,2 процентов к 2005г., в то время как в 2005 г. темп роста жилищного строительства к 2004 г. составлял 106,1 процентов. При этом 19,8 млн.кв.м. построено населением за счет собственных и заемных средств, что на 13,1 процентов выше, чем в 2005 году.
К сожалению, несложный подсчет показывает, что от наивысшего достижения по вводу жилья в России в рамках СССР в 76 млн.кв.м., достигнутого в 1987 году, данные 2006 года составляют только 66 процентов.
Но даже величина в 50,2 млн.кв.м. вызывает у многих независимых экспертов, имеющих информацию о положении дел в субьектах Российской федерации, сомнения.
В ряде регионов идет приемка и регистрация жилья с существенными недоделками, без подключения к инженерным сетям, либо ускоренно регистрируется жилье, построенное в предыдущие годы. Если допустить, что официальная статистика получена именно так, то отклонение может превышать реальные цифры на 10 - 15 процентов. Таким образом, качественного увеличения обьемов строительства жилья в 2006 году очевидно не произошло.
Следовательно, до сих пор мы не слишком приблизились к достижению основной цели Проекта - не повысилась доступность жилья, не снизился дисбаланс между спросом и предложением на рынке жилья, поскольку доходы населения увеличились на 10 процентов, сохранился главный негативный фактор, обуславливающий рост цен на жилье.
Когда государство выступает в роли инвестора (например, при строительстве социального жилья для малоимущих категорий граждан) - оно вправе регулировать цены на жилье, что не противоречит рыночной идеологии, поскольку правила игры на рынке всегда устанавливает инвестор.
Целью инвестора-государства также является извлечение прибыли с той лишь разницей, что для него прибыль - эффективное решение социальных проблем.
Помимо повышения эффективности использования бюджетных вложений такое регулирование будет позитивно влиять на поведение профессиональных участников рынка.
Крайне либеральные идеи, согласно которым рынок сам все расставит по своим местам, достаточно лишь стимулировать платежеспособный спрос, а инвестор, вкладывающий средства в строительство жилья, найдется, созвучны лишь для стран с развитой экономикой и сформированным рынком.
В наших условиях рынок тоже все расставит по своим местам, только вопрос, когда, в какие сроки?
Сторонники подобного либерального подхода часто приводят в качестве примера стекольную промышленность в московском регионе, когда частные инвестиции без всякого финансового участия государства позволили создать крупные производственные мощности (в частности, завод в г.Раменки Московской области).
Но при этом умалчивают, что потребовалось около 5 лет на «созревание» инвесторов, а Москва в это время получала более дорогие (из-за транспортного плеча) и более низкого качества окна из Саратовской области.
Придут частные инвестиции и в цементную промышленность, но не сразу (из-за длительных сроков окупаемости), и с большой вероятностью из дальнего и ближнего зарубежья, хотя государство вполне могло бы сформировать собственную адресную инвестиционную жилищную программу.
Если мы хотим ускоренного решения задачи доступности жилья практически в экстремальных условиях, то государство не вправе спокойно наблюдать и ждать, когда частный инвестор осознает свою социальную ответственность или когда созреют обьективные условия, выгодные для инвестирования.
При разработке пакета законов направленных на формирование рынка доступного жилья вольно или невольно произошла подмена целей. Акцент был сделан на нормативное обеспечение структурных преобразований в жилищной сфере. Следует ясно понимать, что любая реформа - весьма болезненный процесс привыкания к работе по новым правилам.
В результате не очень развитый рынок отреагировал ростом цен, а ответственные намерения государства остались лишь благими намерениями.
Стратегической целью Национального жилищного проекта должно стать обеспечение граждан доступным и комфортным жильем в максимально короткие сроки, а развитие механизмов, направленных на стимулирование рыночных отношений должно быть производным этой цели (а не наоборот).
Государство в рамках разработанных прозрачных механизмов частно-государственного партнерства должно стать прямым соинвестором:
развития определяющих сегментов базы стройиндустрии (должны быть предложены и тщательно проработаны стратегия и прогноз развития строительного комплекса с упором на опережающий ввод жилья, а определяющим фактором должны быть положены критерии его доступности);
инфраструктурного обеспечения территорий, предназначенных под жилищную застройку, в том числе за счет инвестиционной составляющей тарифов естественных монополий на основе региональных инвестиционных программ, учитывающих прогноз социально-экономического развития субьектов Российской Федерации.
Конечно, по мере созревания сектор экономики, но этот процесс не будет скачкообразным.
Таким образом, главной предпосылкой успешной реализации Национального жилищного проекта на этапе переходной экономики является точное определение степени и форм участия государства, места и роли органов власти в организации и управлении Проектом.
Если еще раз заглянув в нашу историю, мы убедимся, что особенность советской жилищной программы заключалась в необходимости переселить десятки тысяч людей из подвалов, бараков и землянок, расселить многосемейные коммунальные квартиры. Поэтому требование комфортности понималось весьма упрощенно и сводилось к минимуму коммунальных услуг, а главным параметром доступности было количество построенных отдельных квартир и порядковое место в очереди на жилье.
Вглядитесь в радостные лица людей на старой кинохронике, весь домашний скарб которых можно было перевезти на кошке. Они имели в руках заветный ордер на отдельную квартиру, пусть даже крохотную, и это можно было приравнять только к чувству радости в День Победы.
Сегодня мы имеем дело с качественно иной социально-экономической ситуацией. Иными стали требования к комфортности (или в старом понимании - благоустроенности) жилья, более многообразными и соответствующими реальным доходам граждан.
Требуется четкая формулировка критериев доступности жилья для различных категорий граждан (во временном и территориальном разрезах) на основе которых можно четко выделить количественные показатели, этапы и механизмы достижения целей Проекта. Методическая база определения доступности жилья позволит регионам принять собственные региональные программы, учитывающие:
прогнозы социально-экономического развития регионов, включая потребности в трудовых ресурсах;
состояние и структуру существующего жилищного фонда;
состояние инженерной и социальной инфраструктуры, коммунальной энергетики и жилищно-коммунального хозяйства в целом;
возможности и перспективы развития базы стройиндустрии и технологии строительства жилья, с точки зрения местных сырьевых ресурсов, а также сформированных предпочтений и представлений о комфортности жилья.
При этом следует еще раз четко разграничить понятия «социальной» доступности и «рыночной» и определить их пропорцию.
При организации информационно-аналитического сопровождения и мониторинга реализации Проекта, необходимо обращая особое внимание на отражение:
достаточности темпов роста обьемов жилищного строительства;
структуры возводимого жилья (проектные решения и технологии строительства) и форму его последующей реализации (покупка, наем, социальный наем);
сбалансированности платежеспособного спроса, потребностей региональных рынков труда и предложений на рынке жилья;
тесной увязки инвестиционно-строительных проектов с созданием коммунальной инфраструктуры территорий, предназначенных под жилищную застройку.
Должен вестись поиск и отбор оптимальных, с точки зрения доступности, проектных и технологических решений строительства жилья.
К слову сказать, подобная информация уже размещена на специальном сайте Совета при Президенте России по реализации приоритетных национальных проектов и демографической политике.
Какие же основные этапы предстоит пройти для достижения целей приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России»?
Суть государственной жилищной политики, базируется на фундаментальном положении Конституции Российской Федерации: «Российская Федерация - социальное государство, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека» (ст. 7).
Это положение нашло свое отражение при выработке стратегии государственной жилищной политики:
в постановлении Правительства Российской Федерации от 11 января 2000 г. № 28 «О концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации»;
в решении Правительства Российской Федерации от 2000 г. о Стратегии государственной жилищной политики;
в постановлении Правительства Российской Федерации от 17.09.2001 № 675 о федеральной целевой программе «Жилище» на 2002-2010 годы;
в решении Правительства Российской Федерации от 26 сентября 2002 г. «О ходе реформирования жилищно-коммунального комплекса Российской Федерации»;
в решении Правительства Российской Федерации от 20 февраля 2003г. «О ходе выполнения принятых решений по развитию ипотечного жилищного кредитования и дополнительных мерах в этой сфере»;
в ходе обсуждения на президиуме Государственного Совета Российской Федерации по вопросу «О развитии ипотеки и иных мерах стимулирования жилищного строительства» от 27 февраля 2003 г. и последующих Поручениях Президента Российской Федерации от 27 марта 2003 г.;
в решении Коллегии Госстроя России от 2003 г. «О реформировании ФЦП «Жилище» на 2002 - 2010 годы»;
в решении Коллегии Госстроя России от 2003 г. «О стратегии развития строительной отрасли»;
в ходе обсуждения на Президиуме Государственного Совета Российской Федерации по вопросу «О мерах по обеспечению граждан России доступным жильем» от 19 апреля 2005 г. и последующих поручениях Президента Российской Федерации.
Последовательная реализация этой Стратегии должна привести на практике к повышению доступности жилья для всех категорий граждан:
государство обеспечивает эффективную социальную защиту малоимущих (социально незащищенных) граждан, предоставляя им жилье из государственных и муниципальных жилищных фондов социального назначения за счет бюджетных средств по договорам социального найма;
всем остальным гражданам жилье либо предоставляется по договору найма, либо приобретается ими в собственность.
При этом со стороны государства отдельным категориям граждан оказывается исключительно адресная финансовая поддержка (адресные жилищные субсидии), что снижает социальную напряженность, обусловленную сложившимся имущественным неравенством.
Достижение этого лежит на пути решения следующих задач.
Задача 1. Обеспечение жильем малоимущих граждан.
Без решения этой задачи мы получим рост социальной напряженности в обществе.
В принятой концепции приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» почти полностью исключены вопросы обеспечения жильем малоимущих граждан, хотя Жилищным кодексом Российской Федерации этой категории уделено достаточно внимания.
Понятно, что забота об этих гражданах относится к предмету ведения муниципальных образований, но жилищный проект является Национальным, а потому решение жилищной проблемы данной категории граждан должно найти в нем свое отражение.
Следует подчеркнуть, что эффективная социальная защита малоимущих граждан возможна лишь при условии такого функционирования экономической системы, при котором обеспечивается устойчивый рост ВВП и наполняемость бюджетов всех уровней.
Это достигается в результате деятельности социально и экономически активных слоев общества, прежде всего среднего класса, имеющего стабильную занятость, достаточно высокий заработок, образование (профессиональную квалификацию), социальную защищенность.
Следовательно, обеспечение достойных условий жизни именно для среднего класса является той основой, на которой должна строится государственная жилищная политика. Такая последовательность построения государственной политики развития рынка доступного жилья является ключом в решении жилищной проблемы для всего населения страны.
Необходимым условием обеспечения доступности жилья для трудоспособного работающего населения является максимальное стимулирование (платежеспособного) спроса при одновременном сбалансированном увеличении обьемов ввода жилья.
Рост обьемов жилищного строительства повысит эффективность использования бюджетных средств и для социально незащищенных слоев населения.
Задача 2. Формирование механизмов, обеспечивающих функционирование рынка доступного жилья.
В Национальном жилищном проекте повышение спроса (платежеспособного) осуществляется в рамках подпрограмм ФЦП «Жилище».
Стоимость программ, связанных с повышением (платежеспособного) спроса населения, составляет 588.6 млрд. рублей.
В том числе, за счет средств федерального бюджета -187.4 млрд. рублей, региональных бюджетов - 77.6 млрд. рублей, частных инвестиций (включая средства населения) - 323.6 млрд. рублей.
При этом разработчиками ФЦП «Жилище» не учитывается разная природа бюджетных средств - прямых вложений и государственных гарантий.
Поскольку государственные гарантии служат лишь обеспечением привлекаемых кредитов реальный обьем бюджетных вложений в действительности меньший. Поэтому 138 млрд. рублей, запланированных в виде гарантий по обязательствам АИЖК, должны быть исключены из расчета.
Положительным моментом ФЦП «Жилище» является обьединение под управлением единого Государственного заказчика ранее разрозненных подпрограмм и перевод всего бюджетного финансирования на сертификатную форму (предложение Госстроя России 2003 года).
В этом разделе Программы запланировано обеспечение квартирами за 5 лет 132 тысячи семей.
В то же время, за предшествующие 5 лет (2001-2005 гг.) только в рамках Президентской программы «Государственные жилищные сертификаты» квартиры получили около 120 тысяч семей военнослужащих, уволенных или увольняемых с военной службы. Таким образом, не просматривается никакого прорыва, все останется на уровне предыдущего периода. Если это вызвано постепенным переходом на обеспечение жильем военнослужащих по новой ипотечной схеме, то в Программе следовало указать на этапы и продолжительность переходного периода.
Запланированные обьемы бюджетных вложений исходят из явно заниженных, а не реально сложившихся цен на рынке жилья. В результате граждане во многих случаях не смогут приобрести жилье по социальным нормам, а вынуждены будут либо покупать квартиры меньшей площади, либо пытаться обналичить обеспеченные сертификатами средства, либо приобретать жилье на вторичном рынке, во многих случаях не соответствующее современным представлениям о комфортности.
Чтобы этого не допустить необходимо:
разработать методики расчета цены квадратного метра жилья на основе индексов цен для определения стоимости сертификата, максимально отражающие реальный уровень рыночных цен на жилье;
разработать механизмы, позволяющие использовать средства, предусмотренные сертификатами, для создания предложений на рынке жилья (предложения по подобному механизму были разработаны Минэкономразвития России, Минобороны России и Госстроем России еще в 2003 году). Можно использовать также механизмы вложений в строительство жилья через паевые инвестиционные фонды.
Эта проблема актуальна и для накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих, поскольку в соответствующем Федеральном законе от 20.08.2004 № 117-ФЗ прописан только механизм накопления средств на приобретения жилья, но не реальное его приобретение.
Задача 3. Формирование фонда коммерческого использования (так называемые, доходные дома).
Решение этой задачи в настоящее время сдерживается из-за неразвитой инфраструктуры жилищного финансирования. В частности, должны получить развитие такие финансовые институты, как инвестиционные фонды (паевые инвестиционные фонды категории недвижимости).
Данная задача обойдена вниманием в принятой концепции Национального проекта. Отсутствие соответствующего законодательства в условиях растущей потребности в найме квартир уже привело к нарастанию криминогенной обстановки, появлению разбойных групп, которые, пользуясь безнаказанностью из-за пробелов в жилищном законодательстве, буквально терроризируют нанимателей квартир в частном секторе.
Задача 4. Разработка критериев доступности жилья для различных категорий граждан.
Решить проблему доступности жилья сможет система жилищного финансирования, основанная на дифференцированном подходе к категориям граждан, включающая в себя инвестиционные планы развития коммунальной инфраструктуры территорий, жилищное строительство, механизмы надежного накопления средств гражданами и долгосрочное жилищное кредитование в сочетании с адресной государственной поддержкой.
Количество и размер адресных жилищных субсидий должны быть тесно увязаны с возможностями бюджетов, приоритетами социально-экономического развития страны (в том числе, демографическая и миграционная политика) и семейными доходами.
Нельзя устанавливать количественные и качественные показатели Проекта, не сформулировав понятие критериев доступности жилья для различных категорий граждан, проживающих в различных регионах России в больших и малых городах и поселениях.
Одного коэффициента финансовой доступности, на котором строятся программные индикаторы ФЦП «Жилище», в данном случае абсолютно недостаточно.
Задача 5. Увеличение предложений на рынке жилья.
В утвержденной ФЦП «Жилище» на 2002-2010 годы средства бюджета направляются на:
финансирование Подпрограммы «Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства» (377.1 млрд. рублей);
финансирование Подпрограммы «Модернизация обьектов коммунальной инфраструктуры» (101.677 млрд. рублей).
Всего стоимость подпрограмм, направленных на увеличение предложений на рынке жилья, составляет 478.8 млрд. рублей, в том числе:
за счет средств федерального бюджета - 55.7 млрд. рублей;
средств региональных бюджетов - 44.1 млрд. рублей;
средств частных инвесторов - 379.0 млрд. рублей (сумма государственных гарантий в 177 млрд. рублей исключена из расчетов по тем же причинам, что и в направлении по ипотечному кредитованию).
Положительным моментом является перенаправление средств подпрограммы «Переселение граждан из ветхого и аварийного жилья» на создание коммунальной инфраструктуры, что в принципе позволит дополнительно привлечь средства частных инвесторов на строительство жилья в обьеме 1300-1800 млрд. рублей (при допущении, что стоимость инфраструктуры составляет 15-20 процентов общей стоимости строительства) и построить на выделенных инженерно оснащенных площадках порядка 90 -120 миллионов кв. метров жилья (при средней цене 17500 рублей/кв.м.).
Но при этом, полная замена подпрограммы по переселению граждан из ветхого и аварийного жилья на подпрограмму по формированию участков под застройку с последующей их аукционной продажей отодвигает на неопределенный срок решения проблем для жителей этого фонда (то есть снижается доступность жилья).
В соответствии со статьей 89 Жилищного кодекса Российской Федерации при сносе дома, признании его непригодным для проживания или при проведении капитального ремонта нанимателям взамен предоставляется другое благоустроенное жилое помещение.
Если согласно предыдущей редакции ФЦП «Жилище» средства федерального бюджета, направляемые на цели переселения граждан из ветхого фонда, были существенной помощью для муниципальных образований, то теперь местная власть вынуждена изыскивать дополнительные ресурсы, так как участки не могут продаваться с обременением, а дальнейшая коммерческая цена возводимого жилья будет устанавливаться застройщиком.
Один из путей повышения предложений на рынке жилья, кстати наименее затратный в финансовом отношении, является индивидуальное домостроение, которое в общем обьеме строительства занимает более 30 процентов и в последнее время находится под пристальным вниманием федеральных органов власти и именуется как «малоэтажное строительство», «деревянное домостроение» и т.д.
Но суть не в названии, а в экономике - существует огромное количество проектов, как индивидуальной застройки, так и в виде комплексной коттеджной застройки территорий, и главное - промышленность стройматериалов в короткие сроки, в том числе опираясь на местные ресурсы, способна перейти к освоению технологий по индустриальному производству этих проектов или основных элементов конструкций из самых разнообразных материалов от дерева, до автоклавного газобетона. В этом случае инвестиции минимальны и окупаются в очень короткие сроки.
Задача 6. Финансовые механизмы. От кредита на квартиру до рынка ипотечных ценных бумаг.
Уже стало общепризнанным фактом, что современный рынок недвижимости в большей степени представляет собой движение финансовых потоков. Если финансовая политика государства на этом рынке выстроена правильно, то экономический эффект неизбежен.
В целом, если говорить об основном финансовом механизме Программы, на который возлагаются особые надежды, это ипотечное жилищное кредитование, концепция развития которого была одобрена В.В.Путиным в 2000 году еще в должности Председателя Правительства Российской Федерации (Постановление Правительства Российской Федерации от 11 января 2000 г. № 28).
В основу Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования Российской Федерации была положена двухуровневая модель функционирования ипотечного рынка.
Данная модель предусматривает максимальное развитие первичного рынка ипотечных жилищных кредитов и постепенный запуск механизмов привлечения долгосрочных ресурсов с финансовых рынков, направляемых на цели рефинансирования кредитных организаций, предоставляющих населению ипотечные жилищные кредиты.
Именно такой подход позволил Соединенным Штатам Америки обеспечить гигантский обьем ипотечного рынка (около 9 трлн. долларов США) и превзойти рынок государственных ценных бумаг, оцениваемый на уровне 4,5 трлн. долларов США, не говоря уже о рынке корпоративных ценных бумаг - 2,4 трлн. долларов США.
Ускоренное развитие института ипотеки, основанного на использовании механизма рефинансирования, наблюдается также и на европейских, азиатских и рынках Латинской Америки.
На состоявшемся в Варшаве в ноябре 2006 года III Финансовом конгрессе стран центральной и восточной Европы, посвященном ипотечному жилищному кредитованию, подчеркивалось, что будущее ипотеки существенно зависит от развития механизмов рефинансирования.
Следовательно, выбор в качестве стратегии в Российской Федерации двухуровневой модели ипотечного жилищного кредитования был правильным и позволяет ускорить решение жилищных проблем населения.
Только на этом пути (даже понимая относительную неразвитость инфраструктуры финансового российского рынка) можно решить задачу, поставленную Президентом Российской Федерации В.В. Путиным о ежегодном обеспечении 1 миллиона семей жильем в кредит.
Суть функционирования института ипотеки в рамках вышеупомянутой модели состоит:
в накоплении пула ипотечных жилищных кредитов (закладных), либо на балансах первичных кредиторов, либо ипотечных кондуитов;
дальнейшей продажей его компании - агенту (Special Purpose Vehicle, SPV, специальному ипотечному агенту в российской терминологии);
секьюритизации этого пула и выпуска ипотечных ценных бумаг (вторичных закладных), размещаемых на финансовых рынках.
Секьюритизация представляет собой структурирование финансовых потоков, сформированных платежами по долгосрочным ипотечным кредитам, входящим в этот пул, в транши, являющиеся обеспечением соответствующих выпусков ипотечных ценных бумаг (как правило, старший, мезонинный и младший транши).
Первые два транша свободно размещаются на финансовых рынках. Младший транш, несущий в себе основную часть кредитных рисков (и вследствие этого, обладающий большей доходностью), либо остается на балансах кондуита (или банка-андеррайтера), либо возвращается первичному кредитору, либо приобретаются институциональными инвесторами (крупными страховыми компаниями, пенсионной системой и т.п.).
На сегодняшний день в Российской Федерации, особенно в последние 4 года, идет активное становление первичного рынка ипотечных жилищных кредитов, предоставляемых за счет:
собственных ресурсов крупнейших, в том числе, государственных банков;
кредитных линий, открытых рядом международных финансовых институтов (Международная финансовая корпорация - МФК, Европейский банк реконструкции и развития и др.);
рефинансирования государственным ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (далее АИЖК), привлекающим средства под государственные гарантии Российской Федерации.
Количество выданных ипотечных жилищных кредитов всеми первичными кредиторами ежегодно увеличивается более чем в 2-3 раза. На конец 2006 года их стоимость оценивается в 8-10 млрд. долларов США.
Ключевую роль в становлении первичного ипотечного рынка, начиная с 2002 года сыграло и играет АИЖК, которое, будучи фактически государственным институтом по развитию ипотечного жилищного кредитования, одновременно представляет собой коммерческую организацию, целью которой является извлечение прибыли (в интересах своего единственного акционера - Российской Федерации).
Поэтому чрезмерная государственная поддержка Агентства, без четкого определения социальных приоритетов деятельности (например, приобретение кредитов, выданных тем категориям граждан, которые по своим доходам нуждаются в такой поддержке для покупки квартир по социальным нормам), может поставить АИЖК в неравные условия по отношению к другим участникам ипотечного рынка.
В этой связи ипотечное сообщество не может не беспокоить заявление заместителя Председателя Правительства Российской Федерации А.Д.Жукова, который в беседе с журналистами сообщил, что Правительство России ставит перед собой цель снизить уровень ставок по ипотечным кредитам до 7 процентов годовых.
По его словам, несмотря на некоторое снижение ставок в текущем году, ипотечные кредиты остаются очень дорогими и недоступными значительной части населения.
Ипотечные кредиты являются сегодня недоступными значительной части населения в первую очередь из-за низких доходов большинства граждан и не прекращающегося стремительного роста цен на жилье из-за дисбаланса между спросом и предложением.
Приоритетом государства в сфере ипотечного кредитования должно стать создание условий для качественного увеличения предложений на рынке жилья.
В отрыве от решения этой задачи искусственное снижение процентных ставок не только бессмысленно, поскольку именно рост цен (в 2006 году около 50 процентов) дает основной «вклад в недоступность» жилья и ипотеки, но и вреден, т.к. подстегивает инфляцию в сфере жилой недвижимости.
Повышение покупательной способности через повышение доступности кредитных средств, при неудовлетворенном спросе на жилье, ведет лишь к спекуляциям на жилищном рынке.
Справедливости ради следует отметить, что А.Д.Жуков в своей беседе с журналистами также сказал, что снизить размер ставок до 7 процентов будет возможно лишь после того, как инфляция в России упадет до уровня менее 5 процентов.
В настоящее время привлечение заемщиков должно идти не столько путем снижения ставок, сколько путем улучшения качества обслуживания, снижения транзакционных издержек, внедрения новых технологий, позволяющих оформлять кредиты в более короткие сроки, расширения и модернизации продуктового ряда, а также становления института страхования кредитных рисков (ипотечного страхования).
Справочно: этот социальный государственный институт сыграл и играет огромную роль в США с точки зрения повышения доступности ипотечных кредитов благодаря созданию Федеральной жилищной администрации (Federal Housing Administration), до учреждения вторичного оператора ипотечного рынка. Этот институт активно развивается в Казахстане.
В частности, этому будет способствовать работа по стандартизации процедур и механизмов ипотечного рынка.
В середине декабря 2006 года на расширенном заседании Комитета Ассоциации Российских Банков (АРБ) по ипотечному кредитованию с участием представителей Минэкономразвития России, ФСФР, Банка России, Федеральной регистрационной службы, АИЖК, МФК, а также Ассоциации региональных банков «Россия» (АРБР), Национальной ассоциации участников ипотечного рынка (НАУИР - член АСР) и Ассоциации ипотечных компаний (АИК) были рассмотрены проекты типовой формы закладной, разработанные МФК, АИЖК и Минэкономразвития России.
За основу типовой формы закладной взята закладная, утвержденная Наблюдательным советом ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», но доработанная с учетом предложений Минэкономразвития России, Федеральной регистрационной службы, Федеральной службы по финансовым рынкам, банковского сообщества, ипотечных компаний и МФК.
По итогам этого заседания руководителями АРБ, АРБР, НАУИР и АИК были подписаны «Рекомендации о применении типовой формы закладной», которые, после выработки окончательной редакции закладной, направлены для использования Федеральной регистрационной службой.
Принятие подобного документа актуально, так как стандартизация и унификация документов и процедур, используемых при оформлении ипотечных кредитов, является одним из основных условий выполнения целевых показателей по обьемам ипотечного кредитования, установленных приоритетным национальным проектом «Доступное и комфортное жилье - гражданам России».
Следует еще раз подчеркнуть, что главным фактором, влияющим на снижение процентных ставок кроме снижения инфляции, станет качественное увеличение обьемов ипотечного жилищного кредитования (благодаря снижению удельных расходов по выдаче кредитов).
Вместе с тем средства федерального бюджета, направляемые на гарантии Российской Федерации по обязательствам АИЖК, ограничены.
Одновременно первичные кредиторы, предоставляющие ипотечные кредиты за счет собственных средств, испытывают острую нехватку «длинных» денег, поскольку в структуре их балансов долгосрочные ресурсы занимают лишь не более 8-10 процентов.
Кроме того, большинство банков недостаточно капитализированы и, следовательно, вынуждены выводить активы за баланс, а также испытывают необходимость в сокращении кредитных рисков, включая риски досрочного погашения, и в увеличении прибыли на обыкновенную акцию (ROE) путем левераджирования баланса.
Справочно: рефинансирование не только улучшает баланс первичных кредиторов и открывает доступ к дешевым ресурсам, но существенно повышает стоимость банка в глазах инвесторов)
Поэтому качественного увеличения обьемов ипотечного кредитования без использования механизмов рефинансирования достигнуть невозможно.
Серьезный прогресс, достигнутый в последнее время благодаря развитию ипотечного законодательства (в том числе принятию ряда законодательных и иных нормативных правовых актов, касающихся оборота ипотечных ценных бумаг) и стабильному развитию первичного ипотечного рынка, позволили вплотную подойти к формированию системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов, основанной на использовании механизма секьюритизации.
Важной предпосылкой этому стало создание (по инициативе и при организационно-методическом содействии Госстроя России) в 1999-2004 гг. во всех регионах Российской Федерации региональных ипотечных агентств и компаний (региональных ипотечных операторов, далее РИО), которые накопили в результате активного участия в ипотечной программе АИЖК значительный позитивный опыт по организации выдачи ипотечных кредитов в регионах Российской Федерации.
Правительством Российской Федерации одобрена, разработанная АИЖК, Концепция развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов в России.
В этой Концепции обьявлено о постепенной переориентации деятельности АИЖК с выкупа, выдаваемых РИО, ипотечных жилищных кредитов на деятельность на рынке ипотечных ценных бумаг.
В этой связи представляется возможным рассмотреть вопрос о порядке предоставления государственных гарантий АИЖК как с точки зрения повышения эффективности их использования, так и с точки зрения развития ипотечного рынка.
На первоначальном этапе становления системы ипотечного кредитования АИЖК не обладало достаточными активами для обеспечения рефинансирования РИО. Поэтому предоставление государственных гарантий по его корпоративным облигациям было необходимым. Это позволило федеральному агентству успешно решить поставленную Правительством Российской Федерации задачу по за запуску ипотеки.
Сегодня обязательства АИЖК уже обеспечены достаточно крупными ликвидными ипотечными активами (свыше 1 млрд. долларов США).
Поэтому АИЖК уже может в принципе самостоятельно рефинансироваться посредством выпуска и размещения ипотечных ценных бумаг. Государственные гарантии целесообразно использовать для обеспечения их нижнего транша, который для каждого пула кредитов составляет не более 10 процентов стоимости. Это позволит привлечь при тех же обьемах государственных гарантий в 10 раз больше средств. Одновременно это конкурентное преимущество государственного института развития не сможет, даже потенциально, нарушить принцип свободной конкуренции. АИЖК будет выполнять посредством гарантий только ту функцию, которую не может выполнять подавляющее большинство частных профессиональных участников ипотечного рынка.
Следует также отметить, что лимиты государственных гарантий у АИЖК при нарастающей высокой динамике роста обьемов ипотечных кредитов может создать трудности региональным операторам в долгосрочном планировании своей финансовой политики.
Таким образом, может возникнуть ситуация снижения значимости РИО как организационных и методических центров ипотечного жилищного кредитования в субьектах Российской Федерации.
Существует риск, что новые декларированные подходы еще не в полной мере будут отработаны, а уже созданная сеть РИО окажется не полностью задействованной.
Понимая такую опасность, многие региональные ипотечные операторы, наряду с выполнением своих обязательств перед АИЖК, начинают искать других партнеров по выкупу закладных, находящихся на их балансе.
Как положительный факт, следует отметить попытки РИО создать свои обьединения.
В частности, в октябре 2006 года была зарегистрирована Ассоциация ипотечных компаний при организационной поддержке государственного АИЖК.
По заявлениям руководителей ипотечного кондуита RuMAC и НАУИР, эти организации также будут максимально содействовать формированию межрегиональных ипотечных сетей.
Важно только при их создании обеспечить свободную конкуренцию на рынке и реальную консолидацию ипотечных активов (а не только формальные политические обьединения).
РИО в отдельности еще не накопили достаточное количество ипотечных активов. Уставные капиталы каждого из них не позволяют выйти на рентабельный ипотечный бизнес, обеспечивающий снижение процентных ставок и, как следствие, повышение доступности ипотечных жилищных кредитов.
Многие из них созданы не в форме акционерных обществ, а в форме унитарных предприятий или фондов.
Ввиду сравнительно небольших обьемов ипотечного жилищного кредитования в каждом отдельно взятом регионе, и в условиях острой нехватки готового жилья, региональные ипотечные операторы вынуждены вести деятельность не только на ипотечном рынке, но также активно участвовать в реализации инвестиционно-строительных проектов.
Это существенно повышает кредитные риски по финансированию РИО и, как следствие, не позволяет снижать процентные ставки по кредитам населению.
В этой связи должно произойти выделение чистых ипотечных активов в дочерние компании региональных ипотечных операторов, с последующей консолидацией этих активов в межрегиональные сети.
Отметим также, что на сегодняшний день значительное (свыше 80 процентов) закладных обеспечены не вновь построенным, а вторичным жильем. Это дает свой вклад в высокие темпы роста цен на жилье, несмотря на, казалось бы, еще очень незначительные обьемы ипотечного кредитования (сказывается фактор неразвитости рынка жилья в целом).
Слабое влияние ипотечного жилищного кредитования на увеличение обьемов жилищного строительства настоятельно требует введения механизмов конвертируемых кредитов (т.е. таких потребительских кредитов, которые выдаются на этапе строительства, а после оформления прав собственности на жилую недвижимость переходят в ипотечные кредиты).
Одновременно это должно сочетаться с разработкой и внедрением механизма рефинансирования этих активов.
Некоторые крупнейшие игроки на первичном ипотечном рынке в 2006 году уже реализовали первые «секьюритизации» ипотечных активов, выпустили и разместили ипотечные ценные бумаги за рубежом и в России (Внешторгбанк, Городской Ипотечный Банк, банк «Совфин-трейд»), близка к завершению подобная сделка АИЖК.
Этому предшествовали успешно реализованные сделки по структурированию (секьюритизации) иных кредитных продуктов (автомобильных кредитов, выданных АКБ «Союз» и кредитов, выданных на стадии строительства жилья «Банком жилищного финансирования»).
По инициативе НАУИР и АСР, специалистами, которые приняли активное участие практически во всех вышеупомянутых сделках (кроме Внешторгбанка) создана первая на ипотечном рынке частная специализированная компания (ипотечный кондуит) ОАО «RuMAC» (Русская ипотечная акцептная компания).
Целью такой компании является организация и проведение секьюритизации (в первую очередь, ипотечной) в интересах российских первичных кредиторов.
Справочно: компания RuMAC разрабатывает в настоящее время технологию, призванную обеспечить рефинансирование кредитных организаций, предоставляющих населению кредиты на стадии строительства жилья
Создание ипотечных кондуитов обусловлено тем, что самостоятельное рефинансирование первичного кредитора на фондовом рынке имеет экономический смысл (с точки зрения расходов и доходности) только при достижении определенных обьемов ипотечного кредитования.
Оптимальным является пул закладных, стоимость которого превышает 100 млн. долларов США (3 млрд. рублей).
В первой половине 2007 года следует ожидать завершения дальнейших как трансграничных, так и российских сделок по секьюритизации, которые принципиально отличаются лишь местом регистрации SPV и типом ипотечных ценных бумаг (облигации с ипотечным покрытием или ипотечные сертификаты участия - path-through облигации) [схемы 2, 3].
Преимуществом трансграничных «секьюритизации» является возможность привлечения более дешевых средств для рефинансирования ипотечных кредитов. Цена привлеченных денег по уже совершенным трансграничным сделкам составила: LIBOR плюс 1-1,6 процентов в год.
Это будет способствовать повышению доступности ипотечных кредитов для населения.
Размещение ипотечных ценных бумаг, номинированных в рублях, на международных финансовых рынках будет стимулировать решение проблемы конвертации рубля.
Основным типом ипотечных ценных бумаг, размещаемых на международных финансовых рынках, будут ипотечные сертификаты участия - path-through облигации, преимуществом которых является перенос риска досрочного погашения ипотечных кредитов с первичного кредитора на покупателя ипотечных ценных бумаг.
В результате, достигается более эффективное распределение рисков и эффективное ценообразование.
Выпуск и размещение этого типа бумаг в России до сих пор невозможно из-за недостатков Федерального закона «Об ипотечных ценных бумагах» поэтому необходимо скорейшее внесение поправок в этот закон, а также принятие Федерального закона «О секьюритизации»
Таким образом, на ипотечном рынке в настоящее время начались процессы, в направлении формирования Общероссийской системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов.
Необходимо добавить, что масштабность целей, заложенных в Национальном проекте такова, что существующая законодательная база начинает тормозить развитие ипотеки, как универсального финансового механизма, все возможности влияния которого на рынок мы еще не оценили.
Помимо различных изменений, предлагаемых банковским сообществом, которые требуется внести в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», но носящих скорее технический характер, АИЖК недавно выдвинуло предложения по расширению возможностей залога недвижимости сверх норм, установленных соответствующим федеральным законодательством.
Речь идет о предложении внести ряд изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и в Земельный кодекс Российской Федерации, дающих возможность местным органам власти получать средства для прокладки инженерной инфраструктуры и подготовки земельных участков для строительства на основе залога принадлежащих им земель.
Фактически это шаг к развитию земельной ипотеки, и он тем более актуален, что для реализации Национального проекта до 2010 года необходимо освоить для строительства жилья от 80 до 100 тыс.га земельных участков (информация Интерфакса на сайте АИЖК от 21.01.2007 по адресу http://www.ahml.ru).
Задача 7. Развитие системы частно-государственного партнерства
Национальный жилищный проект, это бизнес-проект, реализуемый с участием бюджетных ресурсов на принципах частно-государственного партнерства.
В этом смысле поучителен опыт Республики Казахстан, где уже реализуется подобный частно-государственный бизнес-проект.
В Казахстане инженерная инфраструктура фактически создается на принципах частно-государственного партнерства.
Частный застройщик получает площадки и осуществляет строительство за счет государственного кредита по согласованным с инвестором (государством) ценам, а затем реализует построенное жилье с помощью ипотечных кредитов, выдаваемых частными банками, которые выкупаются Государственной ипотечной корпорацией за счет средств Пенсионного фонда по согласованной с ним ставке. Все финансовые потоки и сроки увязаны между собой.
Доступность жилья обеспечивается тем, что государство является специфическим инвестором: для него прибыль - количество обеспеченных жильем семей. Кроме того, оно распределяет обременение, связанное с созданием инженерной инфраструктуры, между покупателями конкретного жилья (внутриплощадочные сети) и всем сообществом, проживающем в данном муниципальном образовании (но в рассрочку, через инвестиционную составляющую тарифов).
При этом не создается государственной монополии. Частные профессиональные участники продолжают работать на рынке по законам рынка.
«Национальный жилищный проект Казахстана» во всех своих аспектах (включая ипотечное кредитование) касается только тех категорий граждан, которые определены государством, а размеры помощи ограничены социальными нормами жилья.
Итог:
Как видно из рассмотрения даже далеко не полного перечня проблем, существующих в жилищной сфере России, главным препятствием на пути их решения является слабая инвестиционная активность.
Выше уже говорилось, что экономический эффект в жилищной сфере способна дать только правильно выстроенная финансовая политика государства, направленная на:
- реальное повышение доступности жилья для всех категорий граждан, независимо от их доходов;
- развитие рыночных отношений в жилищной сфере, обеспечивающих динамичное и одновременно сбалансированное увеличение предложений жилья и платежеспособного спроса на него.
Следовательно, решение перечисленных задач лежит в плоскости как государственного, так и частного инвестирования через механизмы:
бюджетного финансирования строительства социального жилья (для малоимущих граждан);
привлечения долгосрочных финансовых ресурсов на создание сектора арендного жилья;
государственной поддержки в форме адресных жилищных субсидий отдельных категорий граждан;
ипотечного жилищного кредитования, включающего механизмы рефинансирования организаций, предоставляющих ипотечные кредиты (займы), за счет вовлечения долгосрочных ресурсов с финансовых рынков, в том числе аккумулированных в пенсионной системе;
накопления средств гражданами на цели строительства и приобретения жилья (ссудо-сберегательные кассы, стройсберкассы и т.д.);
инвестирования и кредитования (в том числе, за счет средств граждан) строительства жилья. Возврат средств осуществляется за счет продаж, в том числе продаж с помощью ипотечных кредитов;
привлечения ресурсов для инвестирования и кредитования создания коммунальной инфраструктуры;
инвестирования в развитие базы стройиндустрии.
В данном случае государственные ресурсы играют лишь роль катализаторов инвестиционных процессов, снижают риски вложений и повышают их привлекательность, уменьшают имущественные диспропорции среди различных слоев населения и, тем самым, уменьшают социальную напряженность, повышая политическую стабильность общества. Как следствие, они создают благоприятные условия для последующих вложений.
Итак, мы видим, что клубок проблем, опутавших жилищную сферу, вполне разрешим путем выработки, последовательного внедрения и реализации государственной жилищной политики, а это целиком зависит от согласованности действий всех ветвей федеральной, региональной и местной власти.
Список использованной литературы
1. С.М.Лыжин. Интрига жилища. - Екатеринбург: Издательский Дом «Филантроп», 2005 г. «Архитектура и строительство Москвы» электронная версия научно-популярного журнала № 2-3 за 2006 год www.asm.rusk.ru
2. Журнал «Архитектон». Как печатное издание, появился в октябре 1992 г. С мая 2004 г. журнал существует только в электронной версии, сохранив сквозную нумерацию выпусков. Его адрес в Сети Интернет http://archvuz.ru. № 13, 2006 г.
3. А.С.Старовойтов. «Социальное жилье в современной России - миф или реальность», журнал «ПОИСК», № 3 июнь 2006 г.
4. Журнал «Национальные проекты», № 1, № 2, ООО «ДиректПресс», 2006 г., www.rus-reform.
5. В.Н.Пономарев «Размышления об ипотеке»
6. Постановление Правительства Российской Федерации от 31 декабря 2005 года № 865 «О дополнительных мерах по реализации федеральной целевой программы «Жилище» на 2002 - 2010 годы».
7. Материалы Международного семинара «Жилищное финансирование, ипотечное кредитование», г. Дубна, Московской области, 9-12 февраля 2004 года.
8. Л.А.Казинец, А.А.Герасимов, П.А.Жбанов, А.С.Самойлов, И.Ю.Томова, С.Т.Фролов. Основы концепции аккредитации строительных организаций в условиях перехода к саморегулированию инвестиционно-строительной деятельности в Российской Федерации. Ассоциация строителей России. Москва: Издательский дом «Граница», 2006 - 96 с.
9. Росстат. Российский статистический ежегодник. Официальное издание. Информационно-издательский центр «Статистика России», www.infostat.ru.
10. Проект стратегии ЕЭК в области устойчивого качества жизни в населенных пунктах в XXI веке. Комитет по населенным пунктам ЕЭК ООН. Женева, 19.09.2000 г.