«О вопросе исчисления земельного налога в отношении земельных участков, занятых многоквартирными домами, в которых находятся нежилые помещения (магазины, офисы, гаражи и др.), принадлежащие на праве собственности организациям и физическим лицам»
В связи с поступающими запросами по вопросу исчисления земельного налога в отношении земельных участков, занятых многоквартирными домами, в которых находятся нежилые помещения (магазины, офисы, гаражи и др.), принадлежащие на праве собственности организациям и физическим лицам, Минфин России в дополнение к письму от 26.12.2006 № 03-06-02-02/154 разъясняет следующее.
На основании подпункта 1 пункта 1 статьи 394 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Налоговый кодекс) ставка земельного налога в отношении земельных участков, занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к жилищному фонду и к объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса), не может превышать 0,3 процента кадастровой стоимости земельного участка.
Жилищный кодекс Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) различает понятия "жилого помещения", "нежилого помещения" и "общего имущества в многоквартирном доме".
В соответствии с пунктом 2 статьи 15 Жилищного кодекса жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
Согласно пункту 6 Положения о признании помещений жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. № 47, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.
Таким образом, магазины, офисы, гаражи и другие объекты, расположенные в нежилых помещениях, находящихся в многоквартирном доме, не относятся к объектам жилищного фонда.
В соответствии с Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" земельный участок, занятый многоквартирным домом, который сформирован и в отношении которого проведен кадастровый учет, переходит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Поэтому, если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, сформирован и в отношении него проведен кадастровый учет, то собственникам нежилых помещений (магазинов, офисов, гаражей, и др.), находящихся в этом доме, принадлежит доля в праве на этот земельный участок.
Учитывая изложенное, при установлении представительными органами муниципальных образований (законодательными (представительными) органами государственной власти городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) налоговых ставок по земельным участкам, занятым объектами жилищного фонда, торговли, сферы обслуживания, гаражами и т.д., в отношении доли в праве на земельный участок, приходящейся на нежилые помещения в многоквартирном доме, налоговая ставка установленная на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 394 Налогового кодекса, не применяется.
Рассмотрим расчет земельного налога на следующем примере.
В многоквартирном доме находятся 10 двухкомнатных квартир площадью 60 кв. м, каждая и 10 трехкомнатных квартир, каждая 100 кв. м. Все квартиры приватизированы. На первом этаже этого дома расположен магазин площадью 200 кв. м, принадлежащий ООО "Изумруд". В доме также располагается подземный кооперативный гараж, общей площадью 600 кв. м., в котором находятся 20 боксов площадью 20 кв. м. каждый, принадлежащие физическим лицам. Кадастровая стоимость земельного участка, на котором расположен этот дом, равна 2 000 000 руб. Представительным органом муниципального образования установлены налоговые ставки. Для земельных участков, занятых жилищным фондом, ставка равняется 0,1 процента, для земельных участков, используемых для торговли, ставка равняется 1 проценту, а для земельных участков, занятых гаражами и автостоянками 0,5 процента кадастровой стоимости земельного участка.
Согласно алгоритму, приведенному в письме Минфина России от 26.12.2006 № 03-06-02-02/154, определяем долю в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и величину налоговой базы, применяемую налогоплательщиками при исчислении налога.
Вначале определяем общую площадь помещений в доме, находящихся в собственности налогоплательщиков, которая равняется:
площадь всех двухкомнатных квартир + площадь всех трехкомнатных квартир + площадь магазина + площадь кооперативного гаража = 200 кв. м + (60 кв. м.×10) + (100 кв. м×10) + 600 кв. м = 2400 кв. м.
С учетом определенной общей площади всех помещений, принадлежащих налогоплательщикам, определяется доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Для ООО "Изумруд" она составит 200 кв. м : 2400 кв. м = 0,08, для собственника двухкомнатной квартиры 60 кв. м : 2400 кв. м = 0,03, для собственника трехкомнатной квартиры 100 кв. м : 2400 кв. м = 0,04, для гаражного кооператива 200 кв. м : 2400 кв. м = 0,08, а для владельца гаражного бокса 20 кв. м : 2400 кв. м = 0,01.
Налоговая база для исчисления земельного налога будет равняться:
для ООО "Изумруд" 2 000 000 руб.×0,08 = 160 000 руб.
для собственника двухкомнатной квартиры 2 000 000 руб.×0,03 = 60 000 руб.
для собственника трехкомнатной квартиры 2 000 000 руб.×0,04 = 80 000 руб.
для гаражного кооператива 2 000 000 руб.×0,08 = 160 000 руб.
для владельца гаражного бокса 2 000 000 руб.×0,01 = 20 000 руб.
Сумма земельного налога, подлежащая уплате в бюджет, с учетом налоговых ставок, установленных представительным органом муниципального образования, составит:
для ООО "Изумруд" (160 000 руб.×1,0):100 = 1600 руб.
для собственника двух комнатной квартиры (60 000 руб.×0,1):100 = 60 руб.
для собственников трехкомнатной квартиры (80 000 руб.×0,1):100 = 80 руб.
для гаражного кооператива (160 000 руб.×0,5):100 = 800 руб.
для владельца гаражного бокса (20 000 руб.×0,5):100 = 100 руб.