Письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального
хозяйства РФ от 10 марта 2019 г. № 8127-ОО/04

Вопрос: Согласно пп. 1 ч. 1 ст. 157.2 ЖК РФ при управлении многоквартирным домом коммунальные услуги собственникам помещений предоставляются ресурсоснабжающей организацией, региональным оператором по обращению с ТКО в соответствии с заключенными с каждым собственником помещения в МКД, действующим от своего имени, договором, содержащим положения о предоставлении коммунальных услуг, договором на оказание услуг по обращению с ТКО - при принятии общим собранием собственников помещений в МКД решения о переходе на "прямые" договоры с РСО. Согласно ч. 9 ст. 157.2 ЖК РФ, указанное положение распространяется на отношения с участием лиц, указанных в пунктах 1, 1.1, 3, 4, 6, 7 части 2 статьи 153 ЖК РФ.

Положения настоящей статьи также распространяются на отношения с участием застройщика (лица, обеспечивающего строительство МКД) в отношении помещений в данном доме, не переданных иным лицам по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента выдачи ему РНВЭ. В случае, если собственниками помещений в МКД не выбран способ управления таким домом или выбранный способ управления не реализован, в случае отсутствия договора ресурсоснабжения, договора на оказание услуг по обращению с ТКО, заключенных между РСО, региональным оператором по обращению с ТКО и лицом, осуществляющим управление многоквартирным домом, коммунальные услуги предоставляются ресурсоснабжающей организацией, региональным оператором по обращению с ТКО в соответствии с договором, содержащим положения о предоставлении коммунальных услуг, договором на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами, заключаемыми в порядке, предусмотренном частью 6, пунктом 3 части 7 настоящей статьи, и с учетом особенностей, предусмотренных правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в МКД.

При этом, согласно ч. 4, ч. 13 ст. 164 ЖК РФ, орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации для МКД-новостройки, то есть в течение 20 дней со дня выдачи РНВЭ размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору УО на официальном сайте в сети "Интернет" и не позднее чем в течение 40 дней со дня размещения такого извещения проводит открытый конкурс, в течение 10 дней со дня проведения открытого конкурса уведомляет всех лиц, принявших от застройщика после выдачи ему РНВЭ помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом. Указанные лица обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса.

В связи с этим просим пояснить:

- вправе ли застройщик сразу после получения РНВЭ на новостройку, в качестве единственного собственника, заключить прямые договоры с РСО, с тем, чтобы впоследствии - после передачи квартир в МКД по актам приема-передачи - обязанность по оплате коммунальных ресурсов напрямую переходила к собственникам этих квартир?

- вправе ли застройщик сразу после получения РНВЭ на новостройку, до передачи квартир в доме по актам приема-передачи, не заключать никаких договоров с РСО, а ожидать проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации?

Ответ: Департамент жилищно-коммунального хозяйства Минстроя России рассмотрел обращение по вопросу в сфере жилищно-коммунального хозяйства и в рамках своей компетенции сообщает следующее.

В соответствии с ч. 1 ст. 157.2 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) при управлении многоквартирным домом управляющей организацией, товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом коммунальные услуги собственникам помещений в многоквартирном доме и нанимателям жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме (далее в настоящей статье - собственники и пользователи помещений в многоквартирном доме) предоставляются ресурсоснабжающей организацией, региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами в соответствии с заключенными с каждым собственником помещения в многоквартирном доме, действующим от своего имени, договором, содержащим положения о предоставлении коммунальных услуг, договором на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами в следующих случаях:

1) при принятии общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения, предусмотренного пп. 4.4 п. 4 ст. 44 ЖК РФ;

2) при прекращении заключенных в соответствии с требованиями, установленными Правительством Российской Федерации, между управляющей организацией, товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (далее в настоящей статье - лицо, осуществляющее управление многоквартирным домом) и ресурсоснабжающей организацией, региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами соответственно договора холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) в части снабжения коммунальными ресурсами в целях предоставления соответствующей коммунальной услуги собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме (далее также - договор ресурсоснабжения), договора на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами вследствие одностороннего отказа ресурсоснабжающей организации, регионального оператора по обращению с твердыми коммунальными отходами от исполнения договора ресурсоснабжения, договора на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами по основанию, предусмотренному ч. 2 настоящей статьи;

3) если между собственниками помещений в многоквартирном доме и ресурсоснабжающей организацией, региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами заключены договор, содержащий положения о предоставлении коммунальных услуг, договор на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о сохранении порядка предоставления коммунальных услуг и расчетов за коммунальные услуги при изменении способа управления многоквартирным домом или о выборе управляющей организации.

Таким образом, действующим законодательством не предусмотрена возможность заключения застройщиком договоров, содержащих положения о предоставлении коммунальных услуг, единолично от своего имени. В указанном случае необходимо проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме для принятия решения, предусмотренного пп. 4.4 п. 4 ст. 44 ЖК РФ.

Обращаем внимание, что в соответствии с пунктом 2 Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.1997 № 1009, письма федеральных органов исполнительной власти не являются нормативными правовыми актами.

Таким образом, письма Минстроя России и его структурных подразделений, в которых разъясняются вопросы применения нормативных правовых актов, не содержат правовых норм, являются позицией Минстроя России, не направлены на установление, изменение или отмену правовых норм, а содержащиеся в них разъяснения не могут рассматриваться в качестве общеобязательных государственных предписаний постоянного или временного характера.

 

Заместитель директора Департамента жилищно-коммунального хозяйства

О.А. Олейникова