Письмо Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии
от 27 февраля 2015 г. № 14-исх/02673-ГЕ/15

"О видах разрешенного использования земельных участков"

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии письмом от 22.09.2014 № 14-исх/10686-ГЕ/14 запросила мнение Минэкономразвития России о порядке применения части 4 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации при осуществлении государственного кадастрового учета земельного участка, в том числе в связи с изменением вида разрешенного использования земельного участка, ответ на данный запрос направлен письмом Департамента недвижимости Минэкономразвития России от 10.11.2014 № Д23и-3952.

В названном письме Департамент недвижимости Минэкономразвития России отмечает, что:

государственные или муниципальные учреждения, государственные и муниципальные унитарные предприятия имеют специальную правоспособность и могут осуществлять на земельном участке только предусмотренные учредительными документами виды деятельности, в связи с чем говорить о выборе названными юридическими лицами вида разрешенного использования земельного участка не приходится;

при наличии утвержденных правил землепользования и застройки указанным юридическим лицам предоставляется возможность выбора одного или нескольких видов разрешенного использования земельного участка; отсутствие выбранных и видов разрешенного использования означает, что правообладатель вправе использовать земельный участок в соответствии с любым из основных видов разрешенного использования, при этом в указанном случае закрепление выбора видов разрешенного использования земельного участка в государственном кадастре недвижимости не осуществляется, а достигается путем установления целевой правоспособности организации - правообладателя земельного участка.

В связи с тем, что содержащиеся в письме выводы, по мнению Росреестра, не корреспондируются между собой, и в таком виде рекомендации до филиалов ФГБУ "ФКП Росреестра" в связи с невозможностью их однозначного толкования и применения доведены быть не могли, в Минэкономразвития России направлен дополнительный запрос (письмо от 25.12.2015 № 14-исх/15083-ГЕ/15), в ответ на который Департамент недвижимости Минэкономразвития России сообщил (письмо от 26.01.2015 № Д23и-179), что основания осуществления кадастрового учета в связи с изменением сведений о виде разрешенного использования, а также состав необходимых для этого документов, предусмотренные Федеральным законом от 21.07.2007 № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", является исчерпывающим.

По нашему мнению, рассматриваемый вопрос требует концептуального решения, в том числе в целях направления органу кадастрового учета четких рекомендаций относительно отражения в государственном кадастре недвижимости сведений о виде разрешенного использования земельных участков.

В соответствии с пунктом 70 Порядка ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 04.02.2010 № 42 (далее - Порядок), в государственном кадастре недвижимости содержатся сведения обо всех основных, вспомогательных или условно разрешенных видах использования земельного участка с указанием индивидуального обозначения (вида, типа, номера, индекса и т.п.) соответствующей территориальной зоны.

При этом до 30.06.2014 (до вступления в силу приказа Минэкономразвития России от 12.03.2014 № 121, внесшего изменения в Порядок) пункт 70 Порядка предусматривал в качестве обязательного условия наличие в государственном кадастре недвижимости сведений о выбранном виде разрешенного использования земельного участка.

Учитывая, что при ведении государственного кадастра недвижимости не устанавливается связь (и соответствующая информация не включается в него) между правовым режимом земельного участка и правоспособностью его правообладателя, представляется правильным отражение в государственном кадастре недвижимости сведений обо всех основных, вспомогательных или условно разрешенных видах использования земельного участка (при наличии градостроительного регламента).

Вместе с тем действующая редакция пункта 52 Требований к подготовке межевого плана, в том числе особенностей подготовки межевого плана в отношении земельных участков, указанных в части 10 статьи 25 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", утвержденных приказом Минэкономразвития России от 24.11.2008 № 412 (далее - Требования), определяет, что:

вид разрешенного использования образуемых земельных участков должен соответствовать сведениям государственного кадастра недвижимости о виде разрешенного использования исходного земельного участка, за исключением случаев, установленных законодательством Российской Федерации;

в таких случаях вид разрешенного использования образуемого (образуемых) земельного участка указывается в межевом плане при наличии оформленной на основании градостроительного регламента в произвольной форме декларации заинтересованного лица о выбранном виде разрешенного использования земельного участка либо при наличии акта органа государственной власти или органа местного самоуправления, определяющего вид разрешенного использования образуемого земельного участка.

В этой связи усматривается, что пункт 52 Требований противоречит пункту 70 Порядка, не предусматривающему с 30.06.2014 указание в государственном кадастре недвижимости выбранного вида разрешенного использования земельного участка, в связи с чем полагаем целесообразным привести Требования в соответствие с Порядком. (Более того, названная в пункте 52 Требований декларация - ее форма, содержание не предусмотрены иными нормативными правовыми актами, в том числе законодательством о градостроительной деятельности.)

Одновременно необходимо отметить и ряд иных проблем, связанных с вышеизложенным вопросом.

Отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о территориальных зонах (при наличии утвержденного градостроительного регламента) или сведений о местоположении границ земельных участков ставит под сомнение возможность, корректность отражения в государственном кадастре недвижимости сведений, предусмотренных пунктом 70 Порядка, поскольку однозначно определить принадлежность конкретного земельного участка к соответствующей территориальной зоне в названных случаях не представляется возможным (в частности, ни адрес земельного участка, ни номер кадастрового квартала не позволяют в данном случае корректно определить, в какой территориальной зоне расположен земельный участок).

Также, учитывая пункт 70 Порядка, полагаем, что при наличии утвержденных правил землепользования и застройки, составной частью которых является градостроительный регламент, определяющий правовой режим земельных участков, виды разрешенного использования земельных участков подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости только на основании таких градостроительных регламентов (за исключением случаев, если градостроительным регламентом не предусмотрено иное). Акты же органа государственной власти или органа местного самоуправления могут служить основанием для внесения сведений о виде разрешенного использования земельного участка в государственный кадастр недвижимости либо в случаях, при которых градостроительные регламенты не устанавливаются, или в отношении земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется, либо в предусмотренных градостроительным регламентом случаях.

На основании изложенного, учитывая, что обозначенный в настоящем письме вопрос требует разрешения, просим проинформировать Росреестр о позиции Минэкономразвития России для формирования четких рекомендаций органу кадастрового учета. (При этом, учитывая, что вопрос продолжает быть актуальным, в территориальные органы Росреестра, федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" и его филиалы для сведения направлены копии настоящего письма, а также писем Росреестра и ответов Минэкономразвития России на них, ссылки на которые содержатся в настоящем письме.)

 

Заместитель руководителя

Г.Ю. Елизарова