ГОСТ Р 56301-2014

     
     

НАЦИОНАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

     
     

ИНДУСТРИАЛЬНЫЕ ПАРКИ

Требования

     

Industrial parks. Requirements

ОКС 03.120.10

Дата введения 2015-09-01

     
     

Предисловие

1 РАЗРАБОТАН Открытым акционерным обществом "Всероссийский научно-исследовательский институт сертификации" (ОАО "ВНИИС") совместно с Обществом с ограниченной ответственностью "Ки Партнер" и Некоммерческим партнерством "Ассоциация индустриальных парков"

2 ВНЕСЕН Техническим комитетом по стандартизации ТК 076 "Системы менеджмента"

3 УТВЕРЖДЕН И ВВЕДЕН В ДЕЙСТВИЕ Приказом Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 12 декабря 2014 г. N 1982-ст

4 ВВЕДЕН ВПЕРВЫЕ

5 ИЗДАНИЕ (февраль 2020 г.) с Изменением N 1 (ИУС 5-2018)

Правила применения настоящего стандарта установлены в статье 26 Федерального закона от 29 июня 2015 г. N 162-ФЗ "О стандартизации в Российской Федерации". Информация об изменениях к настоящему стандарту публикуется в ежегодном (по состоянию на 1 января текущего года) информационном указателе "Национальные стандарты", а официальный текст изменений и поправок - в ежемесячном информационном указателе "Национальные стандарты". В случае пересмотра (замены) или отмены настоящего стандарта соответствующее уведомление будет опубликовано в ближайшем выпуске ежемесячного информационного указателя "Национальные стандарты". Соответствующая информация, уведомление и тексты размещаются также в информационной системе общего пользования - на официальном сайте Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии в сети Интернет (www.gost.ru)

(Измененная редакция, Изм. N 1)

           

Введение

Широкое развитие в Российской Федерации индустриальных парков и большое число сторон, заинтересованных в их деятельности (инвесторы, резиденты, органы государственной власти и местного самоуправления, банки и иные кредитные организации и др.), вызывает необходимость установления единых требований к их элементам, включая территорию, инфраструктуру, деятельность управляющей компании, основополагающие документы. Настоящий стандарт устанавливает такие требования на основе обобщения отечественного и зарубежного опыта создания и развития индустриальных парков.

     1 Область применения

Настоящий стандарт устанавливает требования к индустриальным паркам.

Требования настоящего стандарта являются общими для всех типов индустриальных парков.

Настоящий стандарт может использоваться:

- управляющими компаниями индустриальных парков для подтверждения соответствия индустриальных парков требованиям заинтересованных сторон;

- внешними заинтересованными сторонами, которые оценивают или проверяют индустриальные парки на соответствие своим требованиям.

(Измененная редакция, Изм. N 1)

     2 Нормативные ссылки

В настоящем стандарте использованы нормативные ссылки на следующие стандарты:

ГОСТ Р ИСО 9000 Системы менеджмента качества. Основные положения и словарь

ГОСТ Р ИСО 9001 Системы менеджмента качества. Требования

ГОСТ Р 52398 Классификация автомобильных дорог. Основные параметры и требования

Примечание - При пользовании настоящим стандартом целесообразно проверить действие ссылочных стандартов в информационной системе общего пользования - на официальном сайте Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии в сети Интернет или по ежегодному информационному указателю "Национальные стандарты", который опубликован по состоянию на 1 января текущего года, и по выпускам ежемесячного информационного указателя "Национальные стандарты" за текущий год. Если заменен ссылочный стандарт, на который дана недатированная ссылка, то рекомендуется использовать действующую версию этого стандарта с учетом всех внесенных в данную версию изменений. Если заменен ссылочный стандарт, на который дана датированная ссылка, то рекомендуется использовать версию этого стандарта с указанным выше годом утверждения (принятия). Если после утверждения настоящего стандарта в ссылочный стандарт, на который дана датированная ссылка, внесено изменение, затрагивающее положение, на которое дана ссылка, то это положение рекомендуется применять без учета данного изменения. Если ссылочный стандарт отменен без замены, то положение, в котором дана ссылка на него, рекомендуется применять в части, не затрагивающей эту ссылку.

(Измененная редакция, Изм. N 1)

     3 Термины и определения

В настоящем стандарте применены следующие термины с соответствующими определениями:

3.1 индустриальный (промышленный) парк: Управляемый управляющей компанией комплекс объектов недвижимого имущества, состоящий из земельного участка (участков) с производственными, административными, складскими и иными зданиями, строениями и сооружениями, обеспеченный инженерной и транспортной инфраструктурой, необходимой для создания нового промышленного производства, а также обладающий необходимым правовым режимом для осуществления производственной деятельности.

3.2, 3.3 (Исключены, Изм. N 1)

3.4 управляющая компания: Юридическое лицо, правомочное и осуществляющее деятельность по управлению созданием, развитием и функционированием индустриального парка.

Примечание - Управляющая компания не может быть резидентом индустриального парка.

(Измененная редакция, Изм. N 1)

3.5 резидент индустриального парка: Юридическое лицо, которое в том числе может быть представлено его филиалом, или индивидуальный предприниматель, заключивший договор аренды (субаренды) или замены стороны в договоре аренды (субаренды) или купли-продажи земельного участка и/или здания, строения или их частей, находящихся в границах территории индустриального парка, осуществляющий или имеющий намерение осуществлять на территории парка производственную деятельность.

(Измененная редакция, Изм. N 1)

3.6 реестр резидентов: Документ, содержащий сведения о лицах, осуществляющих деятельность на территории индустриального парка и являющихся его резидентами.

3.7 соглашение о ведении деятельности: Соглашение между резидентом и управляющей компанией индустриального парка, в котором определяются порядок и условия осуществления деятельности резидентом, а также права и обязанности специализированной управляющей компании.

(Измененная редакция, Изм. N 1)

3.8 инициатор проекта индустриального парка: Физическое или юридическое лицо, принявшее решение о создании индустриального парка, в некоторых случаях владеющее правами (аренды или собственности) на земельные участки, составляющие территорию индустриального парка, а также на здания, строения, сооружения и объекты инфраструктуры, составляющие комплекс объектов недвижимого имущества индустриального парка.

(Измененная редакция, Изм. N 1)

3.9 инвестор индустриального парка: Физическое или юридическое лицо, в том числе создаваемое на основе договора о совместной деятельности и не имеющее статуса юридического лица объединения юридических лиц, органы государственной власти, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности, осуществляющее инвестирование средств для создания объектов инфраструктуры и промышленности, находящихся на территории индустриального парка.

3.10 застройщик индустриального парка: Физическое или юридическое лицо, как правило, владеющее правами (аренды или собственности) на земельный участок, составляющий территорию индустриального парка, обеспечивающее на территории индустриального парка строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов инженерной и транспортной инфраструктуры, объектов промышленности, административных и складских зданий, строений и сооружений, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта и иные необходимые работы.

(Измененная редакция, Изм. N 1)

3.11 пользователь инфраструктуры индустриального парка: Юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, не являющийся резидентом индустриального парка и осуществляющийдеятельность на его территории с использованием его инфраструктуры.

(Измененная редакция, Изм. N 1)

3.12 заинтересованные стороны: Юридические и физические лица, заинтересованные в осуществлении деятельности на территории индустриального парка или в оказании услуг компаниям, чья деятельность связана с индустриальным парком, включая производственные предприятия, инвесторов, управляющие компании, оценочные компании, консалтинговые компании, девелоперские компании, профессиональные организации, органы государственной власти и местного самоуправления, банки и иные кредитные организации и др.

3.13 территория индустриального парка: Совокупность земельных участков, предназначенных для создания и развития индустриального парка, размещения его резидентов и пользователей инфраструктуры, а также объектов инженерной и транспортной инфраструктуры, и управляемых специализированной управляющей компанией.

Примечание - Земельные участки, предполагаемые к поэтапному освоению для целей увеличения территории индустриального парка, не обеспеченные необходимой инфраструктурой и не подготовленные для размещения резидентов, не входят в территорию индустриального парка.

(Измененная редакция, Изм. N 1)

3.14 инженерная инфраструктура индустриального парка: Система коммуникаций и объектов водоснабжения, водоотведения, в том числе сооружений, предназначенных для отвода и очистки поверхностных стоков, тепло-, электро- и газоснабжения, связи, обеспечивающих функционирование индустриального парка, его резидентов и пользователей инфраструктуры.

(Измененная редакция, Изм. N 1)

3.15 транспортная инфраструктура индустриального парка: Совокупность объектов недвижимого имущества индустриального парка, предназначенных для обеспечения движения транспортных средств, в том числе автомобильные дороги, железнодорожные пути, порты, аэропорты, тоннели, эстакады, мосты, переезды, путепроводы и др.

(Измененная редакция, Изм. N 1)

3.16 полезная площадь: Часть территории и/или производственных помещений индустриального парка, предназначенная для предоставления в аренду (субаренду) или собственность резидентам и/или пользователям инфраструктуры индустриального парка.

(Измененная редакция, Изм. N 1)

3.17 агропромышленный парк: Вид индустриального парка, предназначенный для размещения производства и переработки сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия, а также оказания услуг по обслуживанию сельскохозяйственного производства.

(Введен дополнительно, Изм. N 1)

     4 Основополагающие документы индустриального парка

Основополагающие документы индустриального парка утверждаются управляющей компанией и включают бизнес-план и мастер-план.

(Измененная редакция, Изм. N 1)

4.1 Бизнес-план

Бизнес-план индустриального парка должен включать следующие разделы:

1) резюме бизнес-плана. Содержание раздела состоит из описания проекта, его цели; информации об инициаторе проекта и краткого изложения основных тезисов по всем ключевым разделам бизнес-плана;

2) бизнес-модель индустриального парка. Содержит ключевые параметры индустриального парка - от типа и специализации до организационной структуры, предполагаемых услуг и характеристики предполагаемых резидентов;

3) комплексная характеристика территории индустриального парка. Содержит обоснование выбора места строительства индустриального парка. Должна быть определена инвестиционная привлекательность региона при реализации данного проекта;

4) стратегия маркетинга. Содержит базирующуюся на предварительных маркетинговых исследованиях разработанную линейку сервисных услуг индустриального парка, тарифную политику по базовым услугам (размещение и коммунальные услуги), характеристики резидентов индустриального парка, комплекс мер по привлечению резидентов и продвижению индустриального парка на региональном, национальном и международных рынках;

5) персонал. Содержит оценку потребностей в персонале для данного проекта на различных уровнях управления и функционирования индустриального парка наряду с потребностями в персональной подготовке на различных уровнях и на различных этапах осуществления проекта;

6) схема осуществления проекта. Содержит стадии осуществления проекта с момента принятия решения об инвестировании до начала функционирования индустриального парка и последующей эксплуатации;

7) декларация о намерениях индустриального парка. Содержит описание специализации индустриального парка, а также требования к резидентной политике управляющей компании;

8) финансовый анализ и оценка инвестиций. Содержит обобщенную смету по всем направлениям расходов и детальную таблицу инвестиционных затрат по проекту, схему финансирования проекта и детальный план финансовых потоков с поквартальной разбивкой на среднесрочный период, а также оформленную финансовую модель;

9) оценка рисков. Содержит описание рисков по ключевым стадиям проекта и SWOT-анализ (анализ сильных и слабых сторон, возможностей и угроз деятельности организации).

4.2 Мастер-план

4.2.1 Мастер-план индустриального парка должен включать следующие разделы:

1) схема расположения индустриального парка в структуре региона и муниципального образования;

2) схема функционального зонирования территории;

3) схема планировочного решения территории;

4) схема внутриплощадочных сетей;

5) схема внешнего обеспечения сетями;

6) схема санитарно-защитных зон;

7) схема организации движения транспорта и пешеходов на территории индустриального парка.

(Измененная редакция, Изм. N 1)

     5 Управляющая компания индустриального парка

(Измененная редакция, Изм. N 1)

5.1 Общие требования

Управляющая компания должна обладать следующими признаками:

- должна быть российским юридическим лицом, зарегистрированным в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, или иностранным юридическим лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность на территории Российской Федерации через постоянное представительство и поставленным на учет в налоговых органах Российской Федерации в установленном порядке;

- должна иметь право на ведение деятельности по управлению индустриальными парками на основании действующего законодательства;

- должна иметь право предоставлять в собственность или аренду резидентам и пользователям инфраструктуры индустриального парка земельные участки, здания, строения и сооружения или их части;

- не может осуществлять производственную деятельность на территории индустриального парка, кроме случаев осуществления производственной деятельности для обеспечения потребностей резидентов и пользователей инфраструктуры индустриального парка в тепло-, электро-, паро-, газоснабжении.

(Измененная редакция, Изм. N 1)

5.2 Функции управляющей компании

(Измененная редакция, Изм. N 1)

           

5.2.1 Управляющая компания индустриального парка должна осуществлять следующие функции:

1) предоставление в аренду и/или субаренду, и/или продажа в собственность земельных участков, являющихся территорией или частью территории индустриального парка и предназначенных для размещения зданий, строений, сооружений и их частей, помещений и объектов инфраструктуры индустриального парка;

2) организация обеспечения резидентов индустриального парка энергетическими ресурсами (электроэнергия, тепловая энергия);

3) организация обеспечения водоснабжения и водоотведения на территории индустриального парка;

4) организация обеспечения функционирования инфраструктуры общего пользования (административные здания, инженерные сети, подъездные пути и др.) индустриального парка.

           

5.2.2 Управляющая компания индустриального парка может осуществлять следующие функции:

1) представлять интересы резидентов индустриального парка при взаимодействии с органами государственной власти и местного самоуправления, оказывать содействие при оформлении земельных участков в собственность резидентов;

2) функции инвестора и застройщика индустриального парка;

3) обеспечивать привлечение финансирования для выполнения работ, связанных с созданием и функционированием индустриального парка;

4) содействовать резидентам индустриального парка в размещении производств на территории индустриального парка, в том числе при разработке, экспертизе и согласовании необходимой для этих целей документации, выборе подрядчиков и заключении договоров строительного подряда, производстве строительно-монтажных и пусконаладочных работ, обеспечении необходимыми трудовыми, энергетическими, природными и иными ресурсами;

5) заключать с резидентами соглашения о ведении хозяйственной деятельности на территории индустриального парка, обеспечивать выполнение условий соглашения в рамках своих обязательств, участвовать в осуществлении контроля за выполнением резидентами условий соглашения;

6) и другие функции.

(Измененная редакция, Изм. N 1)

5.2.3 Система менеджмента управляющей компании

Для достижения устойчивого выполнения функций, указанных в 5.2.1, управляющая компания может определить процессы, необходимые для их реализации, и обеспечить их менеджмент в соответствии с положениями ГОСТ ИСО 9000 и требованиями ГОСТ ИСО 9001.

(Измененная редакция, Изм. N 1)

5.2.4 Услуги, предоставляемые управляющей компанией

Услуги, предоставляемые управляющей компанией резидентам индустриального парка, включают:

1) организацию создания объектов капитального строительства для резидентов индустриального парка;

2) инженерные, правовые, консалтинговые, маркетинговые, информационные, логистические, телекоммуникационные услуги;

3) услуги по сопровождению проектов, согласованию, экспертизе и услуги технического надзора;

4) оказание содействия в привлечении финансирования для инвестиционных проектов, реализуемых резидентами, в том числе подготовка бизнес-плана, переговоры с кредитными организациями, поиск потенциальных инвесторов;

5) погрузочно-разгрузочные работы, предоставление оборудования и иные услуги;

6) услуги по эксплуатации инженерной и транспортной инфраструктуры индустриального парка;

7) и другие услуги.

(Измененная редакция, Изм. N 1)

     6 Территория индустриального парка

6.1 Общие требования

Территория индустриального парка должна соответствовать следующим требованиям:

1) территория индустриального парка должна быть определена, иметь границы, которые определяются по внешним границам стоящих на кадастровом учете земельных участков, граничащих с внешней территорией;

2) земельные участки, составляющие территорию индустриального парка, должны быть смежными (то есть иметь хотя бы одну общую границу с другим земельным участком, составляющим территорию индустриального парка) либо располагаться на расстоянии не далее 2 км от ближайшего к ним земельного участка, составляющего территорию индустриального парка;

3) площадь территории должна быть не менее 8 га;

4) в состав территории должны входить земельные участки, категория и вид разрешенного использования которых допускают размещение промышленных объектов; в состав территории агропромышленных парков также могут входить земельные участки, категории земель и виды разрешенного использования которых допускают размещение объектов переработки сельскохозяйственной продукции, сырья, производства пищевых продуктов, включая напитки, а также оказания услуг по обслуживанию сельскохозяйственного производства; в состав территории агропромышленных парков могут входить земельные участки с категориями земель и видами разрешенного использования, допускающими ведение сельскохозяйственного производства при условии, что совокупная площадь таких земельных участков составляет не более 25% от общей площади территории агропромышленного парка;

5) геологические и геодезические параметры не препятствуют строительству и размещению промышленных объектов и объектов инфраструктуры;

6) на территории отсутствуют обременения, препятствующие использованию территории в качестве индустриального парка;

7) не менее 50% полезной площади индустриального парка должны быть предназначены для передачи в собственность или предоставления в пользование резидентам индустриального парка.

           

(Измененная редакция, Изм. N 1)

6.2 Транспортная доступность

Транспортная доступность территории индустриального парка должна обеспечиваться наличием транспортного сообщения с ближайшими населенными пунктами посредством общественного транспорта или собственного транспорта индустриального парка, или собственного транспорта резидентов, или путем предоставления транспортных услуг специализированными транспортными компаниями, наличием проложенной до границы индустриального парка и введенной в эксплуатацию автомобильной дороги класса "дороги обычного типа" не ниже IV категории согласно ГОСТ Р 52398, примыкающей к дороге федерального, регионального или местного значения. Должен быть оборудован съезд с дороги на территорию индустриального парка.

(Измененная редакция, Изм. N 1)

     7 Инженерная инфраструктура индустриального парка

Инженерные сети индустриального парка должны обеспечивать:

1) наличие на территории индустриального парка точки присоединения к электрическим сетям максимальной мощностью не менее 2 МВт, а также наличие на территории индустриального парка точки присоединения к электрическим сетям и/или наличие действующих технических условий на технологическое присоединение и/или наличие согласованного в установленном порядке проекта создания собственных генерирующих мощностей в объеме не менее 0,15 МВт свободной максимальной мощности на каждый свободный гектар полезной площади индустриального парка;

2) наличие на территории индустриального парка существующего подключения к сетям газоснабжения и/или наличие существующего подключения к сетям теплоснабжения;

3) наличие на территории индустриального парка существующего подключения к системе водоснабжения и водоотведения;

4) наличие на территории индустриального парка ливневой канализации.

В случаях, когда это предусмотрено основополагающими документами индустриального парка, должно быть обеспечено наличие очистных сооружений.

(Измененная редакция, Изм. N 1)

     8 Интернет-сайт индустриального парка

С целью обеспечения действующих и потенциальных резидентов и других заинтересованных лиц достоверной и актуальной информацией об индустриальном парке интернет-сайт индустриального парка должен содержать следующую информацию:

1) достоверную и исчерпывающую информацию о местоположении индустриального парка;

2) описание инфраструктурных мощностей;

3) информацию о действующих резидентах индустриального парка;

4) информацию о свободных земельных участках индустриального парка для размещения производства, параметры зданий, строений, сооружений и инфраструктурных мощностей;

           

5) описание текущих условий размещения на территории индустриального парка;

6) информацию о специализированной управляющей компании и оказываемых ею услугах;

7) контактные данные специализированной управляющей компании.

В целях повышения информационной открытости, а также повышения инвестиционной привлекательности управляющая компания может направить сведения о своей деятельности в Министерство промышленности и торговли Российской Федерации для внесения в геоинформационную систему индустриальных парков (ГИСИП).

     9 Управление внесением изменений

Любые изменения, касающиеся основополагающих документов индустриального парка, деятельности управляющей компании индустриального парка, ее функций и услуг, оказываемых резидентам индустриального парка, территории и инфраструктуры индустриального парка, должны осуществляться по решению инициатора проекта индустриального парка.

Указанные изменения должны быть до их внедрения доведены до сведения заинтересованных сторон путем размещения соответствующей информации на интернет-сайте индустриального парка.

Изменения не должны создавать препятствия для осуществления деятельности на территории индустриального парка резидентов и пользователей инфраструктуры.

Приложение А

(Исключено, Изм. N 1)