МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ
по определению стоимости предмета
подрядных торгов в строительстве

Введены в действие с 01.06.98 письмом
Государственного комитета Российской
Федерации по жилищной и строительной
политике от 28 мая 1998 г.
№ АБ-20-214/12.

АННОТАЦИЯ

Методические рекомендации по определению стоимости предмета подрядных торгов в строительстве разработаны Межрегиональным центром по ценообразованию в строительстве и промышленности строительных материалов Госстроя России под руководством Управления совершенствования ценообразования и сметного нормирования в строительстве Госстроя России при участии ЦНИИЭУС и Управления стройпрограмм Госстроя России.

Рассмотрены и рекомендованы к применению Межведомственной комиссией по подрядным торгам при Госстрое России (протокол от 27 марта 1998 года № 10) и НТС по ценообразованию в строительстве Госстроя России (протокол от 31 марта 1998 года № 1).

Методические рекомендации предназначены для использования при подготовке и проведении подрядных торгов на объектах, финансируемых из бюджетных средств, и рекомендуются для применения на объектах, финансируемых из других источников. Могут быть использованы всеми субъектами инвестиционной деятельности, в том числе заказчиками (инвесторами), организаторами торгов, тендерными комитетами всех уровней, подрядными и субподрядными организациями, независимо от правовых форм, форм собственности и др.

Предложения и замечания по содержанию Методических рекомендаций просьба направлять по адресу: 117987, Москва, ГСП-1, ул. Строителей, д. 8, корп. 2, Межрегиональный центр по ценообразованию в строительстве и промышленности строительных материалов Госстроя России.

ВВЕДЕНИЕ

Подрядные торги получают все более широкое распространение при осуществлении капитального строительства. В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 14 августа 1993 года № 812 “Об утверждении Основных положений порядка заключения и исполнения государственных контрактов (договоров подряда) на строительство объектов для федеральных нужд в Российской Федерации” распределение заказов на вновь начинаемое строительство производится только на конкурсной основе, главным образом через проведение подрядных торгов.

При наличии обоснований инвестиций (предпроектных разработок), проектно-сметной или тендерной документации у заказчика строительства (застройщика) не возникает трудностей в определении стоимости предмета подрядных торгов. Он имеет определенные стоимостные ориентиры по намечаемому им строительству (реконструкции, расширению, техническому перевооружению, капитальному ремонту) объектов и может с большой долей уверенности располагать имеющимися в его распоряжении средствами.

При отсутствии соответствующей документации, на основе которой возможно определение размера средств необходимых для инвестирования того или иного объекта с определенными техническими параметрами, перед заказчиком встает проблема определения стоимости строительства на предварительном этапе.

Целью настоящих Методических рекомендаций является оказание помощи заинтересованным организациям в определении предполагаемой стоимости предмета подрядных торгов в строительстве, когда в их распоряжении имеется предпроектная или проектно-сметная документация и когда она отсутствует.

2. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

2.1. Методические рекомендации по определению стоимости предмета торгов в строительстве (далее Методические рекомендации) разработаны в соответствии с:

*      указом Президента Российской Федерации от 8 апреля 1997 г. № 305;

*      положением о подрядных торгах в Российской Федерации, утвержденным Госкомимуществом и Госстроем России 13 апреля 1993 г. № 660-р/18-7;

*      основными положениями порядка организации и проведения подрядных торгов (конкурсов) на строительство объектов (выполнение строительно-монтажных работ) для государственных нужд, утвержденными Госстроем России 6 мая 1997 г. № БЕ-18-9 и согласованными Минэкономики России 6 мая 1997 г. № АС-158;

*      во исполнение решения коллегии Госстроя России (протокол № 22 от 24.12.97).

При разработке Методических рекомендаций за основу приняты действующие в Российской Федерации нормативные документы в области сметного ценообразования и нормирования, имеющаяся справочно-информационная база укрупненных показателей стоимости строительства, индексов цен и программные средства составления смет, а также действующие нормативные документы в области организации и проведения подрядных торгов по состоянию на 1 января 1998 года.

2.2. Настоящие Методические рекомендации предназначаются для использования их в практической деятельности:

*      структурными подразделениями инвестора, заказчика, организаторами подрядных торгов, ответственными за подготовку, организацию и проведение подрядных торгов;

*      проектными и консультационными организациями, осуществляющими по заданию инвестора, заказчика, организатора торгов разработку технической части тендерной документации и оценку рыночной стоимости предмета подрядных торгов;

*      тендерными комитетами (конкурсными комиссиями), осуществляющими подготовку и утверждение тендерной (конкурсной) документации и все процедуры подрядных торгов;

*      экспертами, привлекаемыми для комплексной оценки оферт и подготовки предложений по выбору победителя подрядных торгов;

*      другими группами специалистов, вовлеченными в процесс подготовки, организации и проведения подрядных торгов.

Настоящие Методические рекомендации состоят из 5 глав, содержат методики и примеры расчетов оценки предмета подрядных торгов в строительстве.

2.3. Методическими рекомендациями предусматривается определение стоимости предмета подрядных торгов в строительстве в базисном, текущем и в прогнозном уровне цен:

*      при наличии предпроектной и проектно-сметной документации;

*      при отсутствии таковой документации.

В Методических рекомендациях приводится перечень сметно-нормативных и других документов, применяемых при определении стоимости предмета подрядных торгов.

2.4. Выбор конкретного метода определения стоимости предмета подрядных торгов в строительстве может зависеть от ряда факторов, в частности от:

*      наличия и качества разработанной проектно-сметной документации на строительство;

*      уникальности предполагаемого объекта строительства;

*      уровня организации строительного производства в регионе намечаемого строительства;

*      уровня и качества региональной сметно-нормативной базы, учета в ней современного состояния строительных технологий, привязки нормативной базы к местным условиям и соответствия ее действующему законодательству;

*      вида организации подрядных торгов;

*      целей, которые ставит перед собой организатор торгов в области стоимости строительства, сроков и других условий.

2.5. Результаты определения стоимости предмета торгов рекомендуется использовать в качестве основы для:

*      обсуждения уровня ценовых предложений претендентов;

*      определения затрат на проведение подрядных торгов;

*      определения величины снижения стоимости строительства от проведения подрядного торга (конкурса), если цена, предложенная победителем торга (конкурса), ниже оценочной стоимости инвестора;

*      принятия решения об аннулировании результатов торгов или о проведении повторного торга в случае, если ценовые предложения претендента существенно превышают по величине инвесторскую оценочную стоимость и не компенсируются экономическими преимуществами от реализации альтернативных предложений претендентов по ускорению сроков строительства, снижению затрат на эксплуатацию сооружаемых объектов.

2.6. При оценке стоимости предмета подрядных торгов в строительстве рекомендуется руководствоваться следующими принципами:

*      стоимость должна определяться строго по кругу продукции, работ и затрат будущего подрядчика, с учетом сроков календарного графика строительства, определенных в технической части тендерной документации по данному предмету торгов (эта стоимость не совпадает со стоимостью в инвесторской смете заказчика (застройщика);

*      оценка должна выполняться в том же уровне цен, в котором условиями торга (конкурса) предлагается претендентам представить свои ценовые предложения;

*      стоимость должна определяться на уровне среднерыночной стоимости строительства, складывающейся в данном регионе (городе, территориальной зоне);

*      результаты оценки должны представляться в виде таблицы с распределением оценочной стоимости по элементам предмета торга (зданиям, сооружениям, укрупненным конструктивным элементам), комплексам работ и затрат, то есть в том же виде, в котором по условиям торга предложено претендентам представить свои ценовые предложения.

2.7. Распределение стоимости по конструктивным элементам объекта рекомендуется использовать на этапе рассмотрения оферт претендентов для оценки степени полноты учета и обоснованности величин, составляющих ценового предложения и, в том числе, для выявления случаев необоснованного занижения (демпинга) цен.

2.8. По каждому предмету торга (конкурса) его организатор и привлекаемая к определению стоимости строительства организация выбирают наиболее приемлемый метод определения стоимости с учетом степени проработки технических решений и сметной документации по предмету торга, наличия информации о стоимости объектов-аналогов и комплексов работ.

3. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ПРЕДМЕТА ПОДРЯДНЫХ ТОРГОВ ПРИ НАЛИЧИИ ПРЕДПРОЕКТНОЙ И ПРОЕКТНО-СМЕТНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ

3.1. Общий порядок определения стоимости.

3.1.1. В условиях рыночных отношений определение стоимости строительной продукции осуществляется инвестором (заказчиком) и подрядчиком на равноправной основе в процессе заключения договора подряда (контракта) на строительство, в том числе при подрядных торгах.

Для определения стоимости в ходе подготовки предложений по свободным (договорным) ценам на строительную продукцию составляются:

*      при разработке обоснований инвестиций (предпроектных проработок) и проектно-сметной документации по заказу инвестора - ИНВЕСТОРСКИЕ СМЕТЫ (РАСЧЕТЫ, КАЛЬКУЛЯЦИИ ИЗДЕРЖЕК);

*      при подготовке договора (контракта), в том числе и в случае проведения подрядных торгов, когда разработана ТЕНДЕРНАЯ ДОКУМЕНТАЦИЯ, РАСЧЕТЫ (СМЕТЫ, КАЛЬКУЛЯЦИИ ИЗДЕРЖЕК ПРОИЗВОДСТВА) ПОДРЯДЧИКА.

При этом следует иметь в виду, что стоимости, определенные инвесторской сметой и сметой подрядчика могут не совпадать, т.к. в смете подрядчика не учитываются затраты, которые несет инвестор (заказчик-застройщик), в т.ч.:

*      затраты по отводу и освоению застраиваемой территории; компенсации за сносимые здания, сооружения, насаждения; плата за землю; возмещение убытков, причиненных пользователям земли, возмещение потерь сельскохозяйственной продукции и пр.;

*      научно-исследовательские работы; часть средств на премирование за ввод в действие объекта; оплата услуг региональных центров по ценообразованию в строительстве (РЦЦС) и т.п.;

*      содержание дирекции (технический надзор) строящегося предприятия (учреждения);

*      подготовка эксплуатационных кадров;

*      проектные и изыскательские работы, авторский надзор.

Кроме того, как правило, в обязанности заказчика (застройщика) входит приобретение оборудования (отдельная графа в сводном сметном расчете), что составляет значительную часть средств в составе инвесторской сметы.

Сметы (расчеты) инвестора и подрядчика могут составляться различными методами, выбор которых осуществляется в каждом конкретном случае в зависимости от договорных условий и общей экономической ситуации.

При определении стоимости строительства в составе предпроектной и проектно-сметной документации следует руководствоваться нормативно-методическими документами, приведенными в прил. 1 к настоящим Методическим рекомендациям, основными из которых являются:

“Порядок определения стоимости строительства и свободных договорных цен на строительную продукцию в условиях развития рыночных отношений”, (далее “Порядок определения стоимости...”), введенный в действие письмом Госстроя России от 29 декабря 1993 г. № 12-349;

“Свод правил по определению стоимости строительства в составе предпроектной и проектно-сметной документации (СП 81-01-94)”, введенный в действие письмом Минстроя России от 29.12.94; № ВБ-12-276, (далее “Свод правил... (СП 81-01-94)”).

3.1.2. Основанием для определения стоимости строительства служат:

*      обоснования инвестиций (предпроектные проработки);

*      проект и рабочая документация (РД), включая чертежи, ведомости объемов строительных и монтажных работ, спецификации и ведомости на оборудование, основные решения по организации и очередности строительства, принятые в проекте организации строительства, пояснительные записки к проектным материалам;

*      действующие сметные (в том числе ресурсные) нормативы, а также отпускные цены на оборудование, мебель и инвентарь;

*      отдельные, относящиеся к соответствующей стройке, решения центральных и других органов государственного управления.

3.1.3. В условиях рыночных отношений для оценки стоимости предмета подрядных торгов в строительстве расчет стоимости строительной продукции осуществляется инвестором (заказчиком) в процессе подготовки тендерной документации на строительство или капитальный ремонт предприятий, зданий и сооружений.

При составлении сметной документации рекомендуется использовать сметно-нормативную (нормативно-информационную) базу, введенную в действие с 1 января 1991 г. (или с 1 января 1984 г.)^*.

________________

^* Применение базы 1984 г. допускается для составления локальных смет.

Стоимость строительства в сметной документации инвестора рекомендуется приводить в двух уровнях цен:

*      в базисном (постоянном) уровне, определяемом на основе действующих сметных норм и цен;

*      в текущем или прогнозном уровне, определяемом на основе цен, сложившихся ко времени составления смет или прогнозируемых на период осуществления строительства.

Стоимость строительства в текущем уровне цен в документации может носить предварительный характер и использоваться при принятии решения о целесообразности строительства.

Для определения стоимости строительства в текущем (прогнозном) уровне цен рекомендуется использовать систему текущих и прогнозных индексов, дифференцированную по элементам технологической структуры капитальных вложений и по уровню укрупнения строительной продукции.

Сметная документация составляется с учетом информации о текущем (прогнозном) изменении цен на различные применяемые в строительстве ресурсы. Эта информация может быть получена на договорной основе в региональных центрах по ценообразованию в строительстве (РЦЦС), органах государственной статистики и в сметно-консультационных фирмах.

3.1.4. Методические рекомендации предусматривают определение стоимости предмета торгов на основе базисной 1991 (1984) г. сметной стоимости, определенной по проектно-сметной документации, прошедшей экспертизу и утверждение, ее индексации на момент проведения торгов с учетом среднего темпа инфляции на период от начала строительства (ремонта) до момента сдачи объекта в эксплуатацию.

Стоимость объекта состоит из основной части цены предмета торгов и прочих работ и затрат, включая налоги, относимые на стоимость строительства.

Основную часть цены предмета торгов составляет пересчитанная в текущие цены базисная 1991 (1984) г. сметная стоимость строительно-монтажных работ (без прочих работ и затрат) в текущий уровень цен на период проведения подрядных торгов. (См. табл. 1).

К основной части цены предмета торгов в текущем уровне добавляются прочие работы и затраты, включая налоги, относимые к стоимости строительства.

Стоимость предмета торгов (Ц_т) образуется из фиксированной величины основной части цены предмета торгов в текущих ценах с добавлением прочих работ и затрат, включая налоги, с применением к этой величине коэффициента инфляции, определяемого на срок строительства по среднему темпу инфляции и приведенного в табл. 2.

Стоимость предмета торгов (Ц_т) определяется по формуле:

Ц_т = А_т ´ К_и ´ К_ндс,

где:

А_т - сметная стоимость в текущем уровне цен на период проведения подрядных торгов, итог по графе 7 табл. 1;

К_и - коэффициент инфляции к стоимости предмета торгов до момента платежа по договору, итог по графе 4 табл. 2;

К_ндс - коэффициент учета налога на добавленную стоимость (НДС).

Пример расчета стоимости предмета торгов для конкретного объекта приведен в прил. 2.

Коэффициент инфляции определяется в соответствии с табл. 3. При определении стоимости предмета подрядных торгов учитываются сроки строительства, принятые по проекту организации строительства (ПОС) и графикам проекта производства работ (ППР).

3.1.5. К исходным данным для определения стоимости предмета подрядных торгов относятся:

*      базисная сметная стоимость строительно-монтажных работ, включающая прямые затраты, накладные расходы и плановые накопления по базисным 1991 (1984) г.г. сметным нормам и ценам (без прочих затрат);

*      индексы изменения стоимости по видам работ, разрабатываемые РЦЦС и другими уполномоченными организациями и применяемые к указанной базисной стоимости;

*      нормы дополнительных затрат на зимние удорожания, принимаемые в процентах от сметной стоимости строительно-монтажных работ по сборникам норм б. Госстроя СССР (НДЗ-91 или НДЗ-84);

*      нормы на временные здания и сооружения, принимаемые в процентах от сметной стоимости строительно-монтажных работ (сборник норм СНиП 4.9-91 или СНиП-IV-9-84) или по смете на принятый набор временных зданий и сооружений подрядчика для конкретного объекта;

*      данные для расчета других видов прочих затрат;

*      данные по налогам и платежам (на пользователей автодорог, транспортный, НДС и др.);

*      часть резерва средств на непредвиденные работы и затраты, выделяемые заказчиком подрядчику (пункт 3.5.9. “Порядка определения стоимости...”);

3.1.6. Для расчета коэффициента инфляции необходимы следующие исходные данные:

*      предполагаемый срок строительства;

*      размер авансового платежа и срок его погашения;

*      размер отложенного (страхового) платежа и срок его погашения;

*      размер и сроки оплаты за этапы работ;

*      сроки окончательного расчета за объект в целом.

3.2. Использование укрупненных показателей базисной стоимости по видам работ (Сборника УПБС ВР) при расчете стоимости предмета торгов в строительстве.

3.2.1. Сборник УПБС ВР предназначен для предварительной оценки заказчиком строительства в составе документации на ранних стадиях проектирования с выбором вариантов проектных решений на различных этапах планирования капитальных вложений, подготовки подрядных торгов или для переговоров с подрядчиками, для расчета стоимости подрядных работ в процессе подготовки подрядчиком предложений по цене строительной продукции.

При применении Сборника УПБС ВР стоимость строительства определяется ресурсно-индексным методом с использованием данных регистрации текущего уровня цен на ресурсы, имеющихся у РЦЦС или подрядных организаций, с учетом в их составе сметной величины накладных расходов, сметной прибыли и прочих (лимитированных) затрат.

3.2.2. При определении стоимости строительных работ в объектных расчетах стоимости делаются необходимые сопоставления характеристик намечаемого к строительству объекта с характеристиками зданий, сооружений, видов работ, учтенных в укрупненных показателях, а также выполняется приведение к уровню сметных цен того территориального района, где намечается строительство.

При отсутствии необходимых показателей и других нормативов, указанных выше, могут использоваться стоимостные показатели объектов-аналогов, взятые из смет, составленных к рабочим чертежам по ранее запроектированным и построенным объектам.

3.2.3. Стоимость монтажа оборудования определяется на основе данных, приведенных в укрупненных показателях на 1 т оборудования. Стоимость самого оборудования определяется на основе данных по объектам-аналогам. Для впервые применяемой технологии производства, при отсутствии аналогов, стоимость основного технологического оборудования определяется в индивидуальном порядке. Стоимость вспомогательного оборудования исчисляется также укрупненно: либо по показателям на единицу мощности производства, либо в процентах к стоимости основного оборудования. Стоимость технологических трубопроводов, силового электрооборудования, пароснабжения, КИП, автоматики и других тому подобных систем может определяться на основе показателей на единицу мощности или производительности цеха. Приведенные в укрупненных показателях единичные показатели могут корректироваться с учетом увеличения производительности оборудования или в связи с другими факторами.

3.2.4. Составление сметной документации с применением сборника УПБС ВР по проектируемым объектам при разработке инвесторских смет или определении оценки предмета торгов в строительстве должно осуществляться в текущих ценах на ресурсы, отслеживаемых и регистрируемых, соответственно этапам разработки документации региональными центрами по ценообразованию или подрядными организациями, ведущими строительство.

Определение сметной стоимости по видам работ в текущем уровне цен осуществляется с использованием расчетных показателей сборника УПБС ВР в части приведенного расхода материалов-представителей, трудоемкости и основной заработной платы рабочих-строителей, количества маш-ч строительных машин и заработной платы машинистов.

Определение размера основной заработной платы рабочих-строителей в составе прямых затрат производится умножением заработной платы в базисном уровне цен на индекс средств на оплату труда по данным регистрации. Все остальные расчеты, связанные с приведением к необходимому уровню цен в локальных сметах, сводке объемов и стоимости работ, осуществляются в том же порядке, что и расчеты по составлению инвесторских смет в базисном уровне.

3.2.5. Пример расчета с использованием УПБС ВР приведен в прил. 3.

Расчет основной части цены предмета торгов в строительстве.

Таблица 1.

Расчет коэффициента инфляции к основной части цены предмета торгов на предполагаемый срок строительства с учетом отложенного платежа.

Таблица 2.

Коэффициенты инфляции

за период от начала строительства до момента платежа (К_и) определяется по следующей таблице:

Таблица 3

4. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ПРЕДМЕТА ТОРГОВ ПРИ ОТСУТСТВИИ ПРЕДПРОЕКТНОЙ И ПРОЕКТНО-СМЕТНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ

При отсутствии предпроектной и проектно-сметной документации на предполагаемый к строительству объект определение цены предмета торгов возможно по укрупненным показателям и по объектам-аналогам несколькими вариантами, имея в виду, что необходимо располагать при этом основными проектными решениями и сроками выполнения работ.

4.1. Определение стоимости предмета торгов по укрупненным показателям объектов-аналогов.

Одним из основных методов определения оценки предмета торгов объекта является использование укрупненных показателей стоимости строительства объектов-аналогов.

Данный метод позволяет выполнить оценку предмета торгов строительства по унифицированному набору ресурсов, их расходу, характеризующих базисный уровень затрат на материальные и трудовые ресурсы, эксплуатацию строительных машин, энергоресурсов, транспортных затрат с использованием индексов пересчета стоимости по отношению к базовому уровню стоимости, в котором был определен расчет, с учетом коэффициентов пересчета стоимости в текущий уровень цен или прогнозный, с учетом предполагаемой в этот период инфляцией, изменений налогового законодательства.

Исходными материалами для расчета являются укрупненные на уровне базовых ресурсов проектные данные предполагаемого к строительству объекта, его укрупненные показатели, проектные данные объектов-аналогов, наиболее полно соответствующие проекту, с которым производится сопоставление.

При этом в стоимости одной потребительской единицы строительной продукции объекта-аналога должны учитываться затраты на:

*      внешние инженерные сети;

*      подготовку и последующее благоустройство территории;

*      компенсацию за сносимые строения;

*      прочие лимитированные работы и затраты, в том числе:

- затраты по перевозке рабочих;

- затраты связанные с набором рабочей силы;

- прочие затраты.

Расчет стоимости строительства по укрупненным показателям объекта-аналога выполняется в соответствии с табл. 8, приведенной в прил. 4.

Для расчета стоимости материалов и других ресурсов допускается использование данных об их текущей рыночной стоимости. Стоимость материалов, изделий и конструкций рекомендуется определять в соответствии с табл. 9.

Аналогично расчету стоимости материальных ресурсов производится расчет стоимости эксплуатации (аренды) машин и оборудования, заработной платы рабочих.

Пример определения стоимости предмета торгов по укрупненным показателям объекта-аналога приведен в прил. 4.

4.2. Использование банка данных подрядных и проектных организаций, заказчиков, соответствующих нормативных материалов на строительство объектов.

Учитывая значительный объем укрупненных показателей по зданиям, наработанных в период плановой экономики, рекомендуется в максимальной степени их использование для определения стоимости предмета торгов.

Стоимость строительства аналогичных объектов приводится к базовым ценам периода строительства и в дальнейшем производится определение стоимости с учетом коэффициентов инфляции. Методика применения коэффициентов инфляции при использовании архивных материалов аналогична приведенной в описании традиционного способа определения стоимости предмета торгов.

При этом могут быть использованы:

*      архивные данные заказчиков, подрядных и проектных организаций о стоимости строительства ранее построенных объектов;

*      укрупненные сметные нормативы и показатели на строительство зданий, сооружений и выполнение отдельных видов работ:

- укрупненные сметные нормы (УСН) на здания, сооружения, конструкции и виды работ (СНиП IV-14-84. Приложения);

- укрупненные показатели стоимости строительства (УПСС) (СНиП IV-14-84. Приложения);

- сборники сметных норм затрат на оборудование и инвентарь общественных и административных зданий (СНиП IV-13-84. Приложения);

- прейскуранты на строительство зданий и сооружений межотраслевого назначения;

- прейскуранты на потребительскую единицу строительной продукции (СНиП IV-15-84. Приложения);

- сборники укрупненных расценок (СНиП IV-14-84. Приложения).

4.3. Использование статистических данных Госкомстата России, информационных данных Региональных центров по ценообразованию в строительстве (РЦЦС) и Межрегиональный центр по ценообразованию в строительстве и промышленности строительных материалов (МЦЦС), а также других организаций.

В распоряжении инвесторов и других участников подрядных торгов имеются и иные подходы к определению стоимости строительства отдельных объектов в текущем уровне цен, располагая при этом минимально необходимыми техническими (проектными) параметрами этих объектов.

Так, по объектам жилищно-гражданского строительства (жилые дома, учебные и лечебные учреждения и др.) могут использоваться данные статистической отчетности, в т.ч. Госкомстата СССР (ЦСУ СССР), действовавшие в период плановой экономики: № 2-кс (годовая) “Отчет о вводе в действие объектов, основных фондов и использовании капитальных вложений”, № 1-кс (ИЖС) “Отчет о строительстве объектов подрядным способом за счет средств граждан” № 34-город и др.

В настоящее время по жилищному строительству могут использоваться:

- статистическое наблюдение Госкомстата России по форме № 2-кс, составляемые начиная с 1998 года, о стоимости 1 кв. м. общей площади жилых домов;

- информационные данные РЦЦС и МЦЦС о расчетной стоимости 1 кв.м. общей площади жилых домов в среднем по соответствующему региону, выдаваемых ежеквартально в течении нескольких последних лет;

- статистические наблюдения Госкомстата России и его региональных подразделений “Сведения об уровне цен на рынке жилья” (форма № 1-рж), выпускаемые начиная с 1 января 1998 года ежеквартально, где указывается средняя стоимость 1 кв.м. общей площади квартир в зависимости от их качества, числа комнат, типа домов, в которых они расположены, и их местонахождения. Эти данные могут использоваться в качестве вспомогательного материала. При этом данные вторичного рынка жилья несколько выше, чем на первичном, поскольку учитывают эксплуатационные затраты и конъюнктуру спроса и предложения;

- информация КО-ИНВЕСТ “Жилые дома” - укрупненные показатели стоимости строительства (серия “Справочник оценщика”, 1998 г.), где приведены стоимостные показатели на блок-секции в целом различных типов домов (кирпичные, панельные, блочные, монолитные) по различным регионам страны.

На основе информационного справочника, выпущенного КО-ИНВЕСТ, могут быть получены более точные данные, с учетом конструктивных решений домов по блок-секционному методу проектирования с компановкой из разного вида секций (рядовые, торцовые, поворотные, угловые, торцово-поворотные и др.) домов различной конфигурации, протяженности, с вариантами планировочных решений первого этапа, а также в зависимости от сочетания других видов технических (проектных) решений в части инженерного оборудования домов, видов отделки и т.п.

В показателях справочника КО-ИНВЕСТ учтены прямые затраты, накладные расходы, сметная прибыль, усредненная величина (20%) других сметных начислений к стоимости по главам 1-7 сводного сметного расчета. Указано, какие виды сметных начислений следует учитывать дополнительно. К показателям применяются также приведенные в справочнике корректирующие коэффициенты (регионально-климатические, регионально-экономические по классам конструктивных систем зданий, а также по конструктивным элементам и видам работ). Базовые показатели, принятые по справочнику, в обычном порядке индексируются к уровню цен на 01.01.98, а далее могут переводиться к уровню цен соответствующего квартала и года, в последующем периоде.

4.4. Определение стоимости предмета торгов в прогнозном уровне цен

По желанию заказчика стоимость строительства объекта может определяться не только в текущем, но и в прогнозном уровне.

Прогнозный уровень стоимости предмета торгов в строительстве может рассчитываться:

а) в уровне цен, прогнозируемых на конкретную дату, (например, в уровне цен, прогнозируемых на дату начала строительства, на дату завершения строительства и т.п. (см. табл. 3);

б) в уровнях цен характерных для конкретных дат в течении всего периода осуществления строительства (т.е. в смешанном уровне цен) (см. табл. 4).

Таблица 4.

Схема определения стоимости в уровне цен, прогнозируемых на конкретную дату начала или завершения строительства
(показатели базисной стоимости определены в уровне цен на 01.01.91)

Итого

Схема определения стоимости строительства в уровнях цен, прогнозируемых на конкретные даты в течение всего периода строительства, т.е. от срока его начала до завершения.
(Показатели базисной стоимости определены в уровне цен на 01.01.91. Индексы цен принимаются на конкретные даты по сравнению с ценами на 01.01.91)

Таблица 5.

Итого С_Б С_П

5. ПРИЛОЖЕНИЯ

Приложение 1.

Нормативные и методические документы, которыми необходимо руководствоваться при определении стоимости предмета торгов в строительстве

1. Порядок определения стоимости строительства и свободных (договорных) цен на строительную продукцию в условиях развития рыночных отношений, изд. 1994 г. (Письмо Госстроя РФ от 29 декабря 1993 г. № 12-349).

2. Свод правил по определению стоимости строительства в составе предпроектной и проектно-сметной документации СП 81-01-94, изд. 1995 г. (Письмо Минстроя России от 29 декабря 1994 г. № ВБ-12-276).

3. Методические рекомендации по определению величины сметной прибыли при формировании свободных цен на строительную продукцию. (Письмо Минстроя России от 30.10.92 г. № БФ 906/12).

4. Методические рекомендации по расчету величины накладных расходов при определении стоимости строительной продукции. (Письмо Минстроя России от 30.10.92 г. № БФ 907/12).

5. Изменения и дополнения к Методическим рекомендациям по расчету величины накладных расходов при определении стоимости строительной продукции, изд. 1997 г. (Письмо минстроя России от 13.11.96 №ВБ-26/12-368).

6. Методические рекомендации о порядке применения нормативов накладных расходов в строительстве, изд. 1995 г. (Письмо Госстроя России от 18 октября 1993 г. № 12-248).

7. Методические рекомендации по определению стоимости строительства и свободных (договорных) цен на строительную продукцию в условиях развития рыночных отношений, изд. 1993 г. В том числе: Методические рекомендации по составлению сметных расчетов (смет) на строительные и монтажные работы ресурсным методом. (Письмо Госстроя России от 10.11.92 № ВБ-926/12).

8. Методические рекомендации по использованию текущих и прогнозных индексов стоимости при составлении сметной документации, определении свободных (договорных) цен на строительную продукцию и расчетах за выполненные работы. (Письмо Госстроя России от 31.05.93 № 12-133).

9. Пособие по учету налогов в сметной документации на строительство (изд. 1994 г.). (Письмо Госстроя России от 30.11.93 г. № 7-14/187).

10. Методическое пособие по составлению смет на пусконаладочные работы базисно-индексным и ресурсным методами, изд. 1997 г. (Письмо РАО Газпром от 13 февраля 1997 г. № 09-5/115).

11. Методические рекомендации по расчету индексов цен на строительную продукцию для подрядных строительно-монтажных организаций, изд. 1997 г. (Письмо Минстроя России от 13.11.96 № ВБ-26/12-367).

12. Методическое пособие по расчету затрат на службу заказчика-застройщика, изд. 1996 г. (Письмо Минстроя России от 13 декабря 1995 г. № ВБ-29/12-347).

13. Методическое пособие по определению сметной стоимости капитального ремонта жилых домов, объектов коммунального и социально-культурного назначения. (Письмо Госстроя России от 12 ноября 1997 г. № ВБ-20-254/12).

14. Методические рекомендации по определению сметной стоимости строительства на базе показателей на отдельные виды работ (ПВР) (Письмо Госстроя России от 04.06.93 г. № 12-146).

15. Методические рекомендации по формированию укрупненных показателей базовой стоимости на виды работ и порядку их применения для составления инвесторских смет и предложений подрядчика (УПБС ВР). (Письмо Госстроя России от 05.11.93 № 12-275).

16. Методические рекомендации по формированию и использованию укрупненных показателей базовой стоимости (УПБС) для объектов жилищно-гражданского назначения. (Письмо Госстроя России от 29.12.93 № 12-346).

17. Методические рекомендации по формированию и использованию укрупненных показателей базовой стоимости (УПБС) строительства зданий и сооружений производственного назначения. (Письмо Госстроя России от 29.12.93 № 12-347).

18. Порядок определения стоимости строительства осуществляемого в Российской Федерации с участием иностранных фирм, изд. 1995 г. (Письмо Госстроя России и МВЭС России от 23 февраля 1994 г. № 12-28).

19. Порядок составления сметной документации по объектам, строящимся за границей с участием организаций Российской Федерации, изд. 1995 г. (Письмо Госстроя России от 31 мая 1993 г. № 12-134).

20. Порядок определения расчетной стоимости строительства и расчетных затрат в составе технико-экономических обоснований и технико-экономических предложений по строительству объектов за границей при участии организаций Российской Федерации, изд. 1993 г.

21. Методика определения стоимости строительной продукции по Московской области с применением ресурсно-индексного метода, изд. 1995 г.

22. Методические рекомендации по планированию и учету себестоимости строительных работ, изд. 1996 г. (Письмо Минстроя России от 4 декабря 1995 г. № БЕ-11-260/7).

Приложение 2.

Пример расчета стоимости предмета торгов. Строительство 9-ти этажного 62 квартирного жилого дома серии 114-86-28/1.2 в Московской области.

1. Исходные данные.

1.1. Общая площадь жилого дома - 3250.14 м². Общий строительный объем - 13387.01 м³.

1.2. Распределение по видам работ базисной (1984 г) сметной стоимости объекта (см. ниже графу 4 расчета, приведенного в разделе 2 данного приложения).

1.3. Индексы Московской области по состоянию на март 1998 года, принятые в привязке к видам работ на объекте (см. графу 6 указанного расчета).

1.4. Принимаются следующие нормы для учета прочих работ и затрат в процентах к итогу по графе 7 расчета:

а) временные здания и сооружения - 2,1 % по нормам СНиП IV-9-84;

б) зимние удорожания - 1,9 % по нормам СНиП IV-7-84;

Налог на пользователей автомобильных дорог - 2,5 % (федеральный закон);

Прочие затраты по расчету с документальным подтверждением (командировочные, перевозка рабочих, премия за ввод и др.) -2,5 %;

Общий коэффициент на прочие работы и затраты (К_пр) к итогу по графе 7:

К_пр=1,093

1.5. Продолжительность строительства, установленная договором, - 9 мес., в том числе:

- подземная часть с подвалом, включая подготовительные работы - 3 месяца;

- надземная часть (кроме отделочных работ) - 5 месяцев;

- отделочные работы - 1 месяц.

1.6. Распределение стоимости строительства по платежам в соответствии с удельным весом от основной части цены предмета торгов, представляющей итог по графе 7 прил. 2 с К_пр, и по срокам платежей:

Расчет коэффициента инфляции к основной части цены предмета торгов на предполагаемый срок строительства с учетом отложенного платежа.

Таблица 6.

1.7. Прогнозный среднемесячный темп инфляции, который принимается для учета в оценке предмета торгов, условно принят равным 1 % в месяц для всех платежей (может приниматься дифференцированно для различных периодов времени).

2. Расчет стоимости предмета торгов.

Расчет поправки на инфляцию к основной части стоимости предмета торгов проведен выше.

Поправка на инфляцию на сумму аванса не производится, т.е. коэффициент на инфляцию в данном случае принимается:

К_И=1

Стоимость предмета торгов определяется по формуле:

Ц_Т=А_Т ´ К_ИО ´ К_НДС,

где:

А_Т - итоговая стоимость в текущем уровне цен, равная 3901603 руб. по расчету данного примера (см. табл. 7, итоговая строка);

К_ИО - индекс платежа, равный 1,056 по расчету данного примера (см. табл. 1, итоговая строка);

К_НДС - начисление НДС, равное 1,2 (для случая, когда снижение НДС не производится);

К_НДС=1,16 (для случая доли бюджетных ассигнований в размере не менее 40 % при удельном весе оплаты труда строительной организации 20 %, когда НДС уменьшается).

Для случая, когда НДС начисляется по полной норме:

Ц_Т=39001603 ´ 1,057 ´ 1,2=4948793 руб.

Для случая, когда НДС начисляется по сниженной норме:

Ц_Т=39001603 ´ 1,057 ´ 1,16=4783833 руб.

В качестве исходных данных условно примем индексы пересчета и текущие цены на материалы, изделия и конструкции, стоимость трудовых ресурсов и эксплуатации машин и механизмов по состоянию на май 1998 года.

Распределение базисной (1984 г.) сметной стоимости 9-ти этажного 62-квартирного жилого кирпичного дома серии 114-86-28/1-2 по видам работ и ее пересчет по индексам Московской области в текущий уровень цен представлены в табл. 7.

Таблица 7.

9-ти этажный 62-квартирный жилой кирпичный дом серии 114-86-28/1-2

Приложение 3.

Пример
расчета стоимости предмета торгов по укрупненным показателям базисной стоимости работ (сборника УПБС ВР)

Фрагмент из “Сборника укрупненных показателей базисной стоимости на виды работ (сборника УПБС ВР)” в ценах 1991 г.

Фрагмент перечня ресурсов, применяемых для расчета цен на отдельные виды работ¹.

___________

¹ Полный перечень цен ежеквартально, начиная с 1 квартала 1998 года, публикуется в “Вестнике Управления совершенствования ценообразования и сметного нормирования в строительстве Госстроя России”.

Фрагмент регионального каталога цен на отдельные виды работ в текущем уровне цен (май 1998 года).

Фрагмент сметы на строительство автодороги Москва-Волгоград (участок Кашира-Воронеж).

Приложение 4.

Пример
расчета стоимости предмета торгов по объекту-аналогу в текущем уровне цен.

За объект-аналог принято строительство кирпичного одноквартирного трехкомнатного жилого дома в Московской области.

Расчет стоимости строительства в Московской области 1 м² общей площади в кирпичном одноэтажном одноквартирном жилом доме.

Таблица 8.

Показатели расхода материалов, изделий и конструкций на 1-квартирный 1-этажный кирпичный жилой дом.

Таблица 9.

Аналогично приведенному расчету стоимости материальных ресурсов может быть произведен расчет стоимости эксплуатации (аренды) машин и оборудования, заработной платы рабочих.

Приложение 5.

Пример
расчета стоимости предмета торгов по объекту-аналогу в прогнозном уровне цен.

Схема определения стоимости строительства в уровне цен, прогнозируемом на май 1998 года.

(показатели базисной стоимости определены в уровне цен на 01.01.91)

Таблица 10.

Определение стоимости строительства в уровне цен, прогнозируемых на весь период строительства от срока его начала до завершения.

(Показатели базисной стоимости определены в уровне цен 01.01.91. Индексы цен приняты по сравнению с ценами на 01.01.91).

Приложение 6.

Термины, применяемые в настоящих методических рекомендациях.

ИНДЕКСЫ ЦЕН - количественно выражают относительное изменение среднего уровня цен. В основании индекса цен лежит некоторая совокупность (набор) товаров, взятых в определенном натуральном количестве.

ИНВЕСТОРСКАЯ СМЕТА (расчет, калькуляция издержек) - комплект документов в составе предпроектной или проектно-сметной документации по стройке, предназначенных для предварительной оценки заказчиком стоимости строительства на различных этапах определения размера капитальных вложений, подготовки подрядных торгов или для переговоров с подрядчиком.

В инвесторской смете (расчете) приводится полная стоимость строительства, включая стоимость оборудования, проектно-изыскательских работ, содержания службы заказчика, занимающейся строительством, и т.п.

ПРОГНОЗНЫЙ УРОВЕНЬ СТОИМОСТИ СТРОИТЕЛЬНОЙ ПРОДУКЦИИ - научно обоснованная гипотеза о вероятной будущей стоимости строительной продукции, экономической системы, и экономических объектов и характеризующие это состояние показатели. Широко используется на предварительных стадиях разработки инвестиционных планов и программ, как инструмент научного предвидения, вариантного анализа. Применяется в качестве планов-ориентировок.

СВОБОДНАЯ (ДОГОВОРНАЯ) ЦЕНА НА СТРОИТЕЛЬНУЮ ПРОДУКЦИЮ (ВЫПОЛНЕНИЕ ПОДРЯДНЫХ РАБОТ ИЛИ ОКАЗАНИЕ УСЛУГ) - это цена, устанавливаемая инвестором (заказчиком) и генподрядчиком (генподрядчиком и субподрядчиком) на равноправной основе при заключении договора подряда (контракта) на капитальное строительство или капитальный ремонт зданий и сооружений (договора субподряда), в том числе по результатам проведения конкурсов (подрядных торгов). Эта цена формируется с учетом спроса и предложений на строительную продукцию, складывающихся условий на рынке труда, конъюнктуры стоимости и материалов, применяемых машин и оборудования, а также обеспечения прибыли подрядной организации для расширенного воспроизводства.

СТАРТОВАЯ ЦЕНА ОБЪЕКТА - цена на строительную продукцию, устанавливаемая инвестором (заказчиком) при подготовке документации для проведения конкурсов (подрядных торгов). Эта цена формируется с учетом спроса и предложений на строительную продукцию, складывающихся условий на рынке труда, конъюнктуры стоимости материалов, применяемых машин и оборудования, а также обеспечения прибыли подрядной организации для расширенного воспроизводства.

ТЕКУЩИЙ УРОВЕНЬ СТОИМОСТИ СТРОИТЕЛЬНОЙ ПРОДУКЦИИ - цена на строительную продукцию, устанавливаемая прямым расчетом стоимости с использованием текущих реальных или среднестатистических цен на строительные материалы, стоимость эксплуатации машин и механизмов, уровня оплаты труда. Эта цена формируется с учетом спроса и предложений на строительную продукцию, складывающихся условий на рынке труда, конъюнктуры стоимости материалов, применяемых машин и оборудования, а также обеспечения прибыли подрядной организации для расширенного воспроизводства.

ТВЕРДАЯ ДОГОВОРНАЯ (ПАУШАЛЬНАЯ) ЦЕНА - предусматривает выплату заказчиком подрядчику заранее обусловленной твердой суммы после выполнения последним работ, определенных чертежами или спецификациями. Обусловленная твердая сумма не подлежит пересмотру за исключением случаев внесения заказчиком изменений в проект в ходе его выполнения.

В современных условиях многие заказчики отдают предпочтение контрактам с твердой ценой.

Для заказчиков преимущества контрактов с твердой ценой проявляются в точном определении издержек реализации проекта, отсутствии финансовых рисков, простоте выбора подрядчика и управления проектом. Определение издержек по проектам осуществляется на ранней стадии, что дает возможность заказчику принимать решения с учетом предстоящих затрат и сроков выполнения работ до того, как будут произведены крупные капиталовложения. Общий объем капитальных вложений по данному виду контракта является фиксированным, за исключением отдельных изменений, вносимых с согласия заказчика.

СОДЕРЖАНИЕ