ПОЛОЖЕНИЕ
О ФОРМИРОВАНИИ ДОГОВОРНЫХ ОТНОШЕНИЙ
В ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОМ ХОЗЯЙСТВЕ
(с изменениями от 11 декабря 1997 г.)
1.1. В основу системы управления жилищно-коммунальным хозяйством должно быть положено рациональное разделение функций и организация договорных взаимоотношений между субъектами собственности жилищного фонда и объектов коммунального назначения и субъектами хозяйствования - организациями жилищно-коммунального хозяйства различных организационно-правовых форм с соответствующим разделением прав, обязанностей и ответственности сторон.
Собственники жилищного фонда и объектов коммунального назначения (органы местного самоуправления, предприятия и организации, в чьем хозяйственном ведении находятся объекты государственного жилищного фонда, юридические или физические лица) непосредственно или через уполномоченные ими органы - службы заказчика, управляющие компании выступают заказчиками на обслуживание, содержание, ремонт и развитие объектов жилищно-коммунального хозяйства, находящихся в их собственности, а также на предоставление услуг потребителям.
Организации жилищно-коммунального хозяйства различных организационно-правовых форм выполняют функции подрядчиков (исполнителей услуг) по обслуживанию, содержанию и ремонту объектов жилищно-коммунального хозяйства, а также предоставлению услуг.
Подрядчиками по реконструкции и строительству объектов жилищно-коммунального назначения являются ремонтно-строительные организации различных форм собственности, финансово-строительные или финансово-строительно-эксплуатационные компании.
1.2. Договоры на обслуживание, содержание, ремонт и развитие* объектов жилищно-коммунального хозяйства должны заключаться службой заказчика или управляющей компанией, как правило, на конкурсной основе с привлечением организаций - подрядчиков различных организационно-правовых форм.
_____________
* В дальнейшем «договоры на обслуживание»
1.3. Система договорных отношений включает в себя следующие основные группы договоров:
договоры на обслуживание между органами местного самоуправления (службами заказчика, управляющими компаниями) и организациями жилищно-коммунального хозяйства различных форм собственности;
договоры между юридическими лицами, товариществами собственников жилья и гражданами, имеющими в собственности жилищный фонд или объекты коммунального назначения, и организациями различных форм собственности;
договоры между собственниками жилищного фонда и нанимателями жилых помещений;
договоры между организациями жилищно-коммунального хозяйства различных форм собственности и организациями - потребителями услуг;
договоры между организациями различных видов деятельности жилищно-коммунального хозяйства.
1.4. Вне зависимости от того, между какими конкретными заказчиками и исполнителями заключается договор, он должен содержать следующие примерные условия:
гарантируемый исполнителем уровень качества, надежности и экологической безопасности оказываемых услуг и производимых работ;
объем работ (услуг);
обязательства заказчика по оплате работ (услуг), включая сроки и способ расчетов;
экономические санкции, применяемые к каждой из сторон в случае нарушения условий договора;
порядок разрешения споров, возникающих в процессе выполнения договора;
порядок изменения условий договора;
порядок прекращения действия договора.
Таким образом, договор представляет собой экономическую и правовую основу взаимоотношений органов местного самоуправления и других собственников объектов жилищно-коммунального хозяйства, выступающих в роли «заказчика» на жилищно-коммунальное обслуживание и организациями жилищно-коммунального хозяйства, выполняющими функции «подрядчика», и позволяет увязать интересы собственника, организации жилищно-коммунального хозяйства и потребителя услуг.
1.5. Система договорных отношений по предоставлению услуг жилищно-коммунального назначения предусматривает следующую защиту прав потребителей путем:
включения в договор условий, гарантирующих возможность получения потребителем услуги, соответствующей по качеству обязательным требованиям нормативов, стандартов, санитарных правил и норм;
ответственностью исполнителей за нарушения порядка и условий предоставления услуг, а также гарантий их качества.
Вопросы защиты прав потребителей жилищно-коммунальных услуг регламентируются Законом Российской Федерации «О защите прав потребителей», правилами пользования жилыми помещениями и предоставления коммунальных услуг, действующими в Российской Федерации.
1.6. Договорные отношения в жилищно-коммунальном хозяйстве строились до последнего времени на основе «Положения о порядке формирования договорных отношений в муниципальном хозяйстве», разработанным Институтом экономики ЖКХ и утвержденным Комитетом Российской Федерации по муниципальному хозяйству 18 мая 1993 г. № 1-1.
Однако за годы, прошедшие со времени введения в действие упомянутого положения, изменились условия функционирования жилищно-коммунального хозяйства, в частности, возросла доля негосударственного сектора как в самой отрасли, так и в других отраслях народного хозяйства, активно идет процесс передачи жилищного фонда и объектов инженерной инфраструктуры в муниципальную собственность, существенно изменилась законодательная база, в частности, принят Гражданский кодекс (1 и 2 части), законы Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики», «О защите прав потребителей», «О товариществах собственников жилья», указы Президента Российской Федерации от 29 марта 1996 г. № 431 «О новом этапе реализации Государственной целевой программы «Жилище» и № 432 «О развитии конкуренции при предоставлении услуг по эксплуатации и ремонту государственного и муниципального жилищных фондов» и постановления Правительства Российской Федерации от 18 июня 1996 г. № 707 «Об упорядочении системы оплаты жилья и коммунальных услуг».
В соответствии с постановлением Правительства РФ от 26 сентября 1994 г. № 1086 создана Государственная жилищная инспекция, одной из функций которой является осуществление контроля за наличием и правильностью заключения договоров на жилищно-коммунальное обслуживание, реализацией прав и обязанностей сторон, их направленности на защиту прав потребителей услуг, а также осуществление контроля за выполнением обязательств по обеспечению качества обслуживания жилищного фонда и объектов коммунального назначения.
На уровне субъекта Российской Федерации органами государственной власти устанавливается минимальный уровень требований к содержанию и использованию объектов жилищно-коммунального хозяйства (минимальные требования качества), учитывающие состав, состояние и износ основных фондов, природно-климатические и другие региональные особенности и являющихся основой при заключении договоров.
1.7. Настоящая работа является рекомендательной для практического использования в различных вариантах реально складывающихся взаимоотношений собственников объектов жилищно-коммунального хозяйства с организациями различных форм собственности, осуществляющих жилищно-коммунальное обслуживание, потребителями услуг, а также между организациями жилищно-коммунального хозяйства.
Утратил силу. - Приказ Госстроя РФ от 11.12.97 г. № 17-132.
3.1. Граждане и юридические лица, имеющие в собственности объекты, имеющие непосредственное жилищно-коммунальное обслуживание потребителей, в случае привлечения специальной организации для их обслуживания, обязаны заключать договор, выступая заказчиками на обслуживание, содержание, ремонт и развитие этих объектов, а также на предоставление услуг потребителям с соответствующими гарантиями качества услуг.
3.2. Организации жилищно-коммунального хозяйства различных форм собственности выполняют функции подрядчиков.
3.3. Договоры на обслуживание, содержание, ремонт и развитие жилищно-коммунального хозяйства между гражданами, юридическими лицами и организациями заключается исходя из взаимно согласованных объемов работ, услуг, их качества, надежности и экологической безопасности с учетом состава и состояния основных фондов, и величины средств, направляемых на их оплату, а также размера санкций за нарушение договорных обязательств.
3.4. Контроль за содержащимися в договоре гарантиями качества обслуживания потребителей и их выполнением осуществляет собственник, с обращением, при необходимости, в органы государственного надзора и контроля.
3.5. Обслуживание и ремонт мест общего пользования в жилом доме, принадлежащих на праве общей собственности собственникам жилых помещений, а также предоставление коммунальных услуг могут осуществляться организациями жилищно-коммунального хозяйства различных форм собственности по договору:
непосредственно с собственниками жилых помещений при ограниченном их числе;
с товариществами или иными объединениями собственников жилья;
со службой заказчика, управляющей компанией на жилищно-коммунальное обслуживание на территории муниципального образования при передаче собственниками помещений им этих функций.
3.6. В случае, если объединение собственников жилья заключает договор на жилищно-коммунальное обслуживание со службой заказчика, управляющей компанией, то соответствующие объемы и виды работ включаются в муниципальный заказ.
3.7. Отношения между гражданами, проживающими в муниципальном, государственном и частном жилищных фондах, и не являющихся собственниками жилых помещений, и собственником жилищного фонда регулируются договором найма.
Граждане, проживающие в муниципальном и государственном жилищном фонде социального использования заключают договор социального найма. В ином фонде граждане занимают жилые помещения по договору коммерческого найма.
В настоящих положениях дана примерная форма договора социального найма. Основными отличиями договора коммерческого найма от социального являются:
срочность договора, до пяти лет;
основание для занятия жилого помещения - договор, а не ордер;
площадь занимаемого жилого помещения не определяется нормой жилищной обеспеченности;
другие (в отличие от социального найма) принципы формирования платы за найм.
4.1. Договорные отношения между организациями жилищно-коммунального хозяйства различных видов деятельности и форм собственности, взаимодействующими при выполнении основных технологических процессов, формируются исходя из действующих нормативов потребления услуг, расхода материальных и топливно-энергетических ресурсов, а также требований правил технической эксплуатации.
4.2. Договоры между организациями заключается на выполнение конкретного объема и видов работ (водоснабжение, водоотведение, тепло- и электроснабжение, обслуживание внутридомовых сетей, прочистка сетей, вывоз мусора, обслуживание лифтового хозяйства и иные виды работ) и содержат точные данные об объемах и качестве оказываемых услуг или выполняемых работ, сведения о разграничении зон обслуживания, сроки и способы оплаты услуг, права, обязанности и ответственность каждой из сторон, включая санкции за нарушение условий договора.
4.3. Учитывая тесную взаимосвязь между различными предприятиями и организациями, осуществляющими жилищно-коммунальное обслуживание (например, подача воды для горячего водоснабжения и отопления, обеспечение электроэнергией насосных станций водопровода и канализации и проч.), формирование договорных отношений между ними позволит конкретизировать ответственность предприятий и организаций за нарушение установленных параметров качества обслуживания.
4.4. Организации, которым поручается в соответствии с договором выполнение отдельных видов работ, являются субподрядчиками и отвечают за качество выполненных работ перед организациями-подрядчиками, отвечающими за конкретный вид услуги в целом перед заказчиками и потребителями услуг.
5.1. Жилищно-коммунальное обслуживание организаций - потребителей услуг (водо-, тепло-, электро-, газоснабжение, канализация, благоустройство территории, вывоз отходов, ремонт здания) регламентируются договорами между предприятиями, оказывающими жилищно-коммунальные услуги и организациями - потребителями услуг.
5.2. Договоры на предоставление услуг организациям - потребителям заключаются исходя из взаимно согласованных условий, объемов и качества предоставления услуг, а также согласованных со службой заказчика тарифов на оказываемые услуги. В договоре обязательно должны быть указаны конкретные гарантии качества услуг и санкции за нарушение договорных обязательств.
5.3. Величина тарифа на предоставление услуг организациям - потребителям не должна превышать утвержденного органами местного самоуправления тарифа, обеспечивающего полное возмещение затрат организации жилищно-коммунального хозяйства, включая инвестиционную составляющую.
5.4. Договоры на предоставление услуг организациям - потребителям могут заключаться напрямую с организациями жилищно-коммунального хозяйства или через службу заказчика, управляющую компанию. В таком случае, служба заказчика, управляющая компания включает данные услуги в муниципальный заказ и соответствующий договор.
СОДЕРЖАНИЕ